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Nachfrage steigt wieder bei Objekten bis 600.000 Euro

Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, sieht eine zunehmende Nachfrage vor allem in Märkten mit Endpreisen bis maximal 600.000 Euro.

Der deutsche Immobilienmarkt war insbesondere in den Großstädten über Jahre hinweg geprägt von starkem Wachstum, steigenden Preisen und Angebotsknappheit. Während das Angebot an Immobilien, insbesondere im Wohnsegment, noch immer knapp ist, zeigt sich seit einigen Monaten der Einfluss des Zinsanstiegs auf Immobilienbewertungen: Die Berichte von börsennotierten Immobilienunternehmen weisen beispielsweise Wertrückgänge im Bereich von vier bis sechs Prozent des Portfoliowerts aus. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts verharren demgegenüber die Immobilienpreise nach wie vor auf einem erstaunlich hohen Niveau. Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, sieht eine zunehmende Nachfrage vor allem in Märkten mit Endpreisen bis maximal 600.000 Euro.

Im Verkauf von selbstgenutzten oder zur Vermietung eingesetzten Immobilieneinheiten, der in der Hochphase der Nullzinspolitik als sogenannter Verkäufermarkt ausgeprägt war, zeigen sich nach Ansicht von Markus Kreuter deutliche Folgen durch gestiegene Finanzierungskosten: „Das Kaufpreisniveau von Eigennutzer*innen und Kapitalanleger*innen, das sich durch den Einsatz von Eigenmitteln und Bankdarlehen bestimmt, hat sich massiv reduziert", erklärt Kreuter. Auf allen Seiten führten steigende Kosten zum Umdenken auf dem Immobilienmarkt: „Projektentwickler werden mit höheren Kapitalkosten konfrontiert, während Käufer*innen von Immobilien höhere Finanzierungskosten stemmen müssen”, sagt Kreuter. Haushalte können sich im ansteigenden Zinsumfeld mit dem freien Haushaltsvermögen eine nur noch geringere Gesamtverschuldung leisten. Bei gleichem Eigenkapitaleinsatz sinkt damit die Gesamtsumme, die für eine Kaufpreiszahlung zur Verfügung steht.

Wohnraum verknappt sich weiter, da Eigentumserwerb zurückgestellt wird.

Es sei daher beachtlich, dass die Preise für Immobilien dennoch auf einem unverändert hohen Niveau verweilen und der zuweilen erwartete Ausverkauf oder Preisverfall bisher flächendeckend ausgeblieben ist. „Dies basiert auch auf der Feststellung, dass das Mietniveau aufgrund der Knappheit von Wohnraum unverändert im Anstieg begriffen ist. Die Knappheit wird nunmehr noch vergrößert, da zahlreiche potenzielle Eigentumserwerber*innen aufgrund der fehlenden Finanzierungsfähigkeit in ihren Mietwohnungen verbleiben und Wohnflächen nicht frei werden. Die derzeit erkennbare Reduktion von Neubauaktivitäten wird die Unterversorgung in den kommenden Jahren weiter verschärfen”, analysiert Markus Kreuter. Hiervon seien insbesondere die Ballungsräume betroffen, für die durchgehend höhere Mietpreise prognostiziert werden.

Zunehmende Nachfrage bei Wohnobjekten bis 600.000 Euro.

Ein differenzierter Blick auf den Eigentumserwerb zeigt jedoch Unterschiede auf: Während größere Neubau- oder auch Kaufvorhaben zurückgestellt werden, steigt in Segmenten mit geringerem Budgetvolumen die Nachfrage. Markus Kreuter sieht eine steigende Attraktivität vor allem im Bereich eigengenutzter Einheiten, die ein Gesamtniveau von 450.000 bis 600.000 Euro nicht überschreiten. Dies beruhe auf einer Anpassung an die Marktbedingungen. „War ein Privathaushalt vor zwei Jahren in der Lage, mit einem frei verfügbaren Haushaltseinkommen von rund 2.000 Euro eine Finanzierung von 700.000 bis 800.000 Euro mit Zins und Tilgung zu bedienen, so sinkt das Kreditvolumen im aktuellen Marktumfeld auf ein Finanzierungsvolumen von 400.000 bis 450.000 Euro”, führt Kreuter aus. Unter Einsatz von angemessenen Eigenmitteln von 50.000 bis 150.000 Euro ergebe sich die finale Investitionssumme des Haushalts. Märkte und Projektentwicklungen, die auf dem Niveau dieser Endpreise Produkte bereitstellen, zeigten bereits jetzt erste Erholungstendenzen.

Im Bereich des gewerblichen Immobilienmarkts sei die Marktentwicklung nahezu flächendeckend als anspruchsvoll zu bewerten, doch gebe es Nischenbereiche, in denen der Markt unverändert gut funktioniere. „Dies betrifft insbesondere Investitionen im Segment Health-Care und Micro-Living, wo die Kleinteiligkeit der Einheiten ein absolutes Kaufpreisniveau von 150.000 bis 250.000 Euro erzeugt”, sagt Markus Kreuter.

www.konii.de

Immobilienpreise: Jetzt geht’s aufwärts

Nach Monaten sinkender Preise verteuern sich Immobilien wieder. Gleichzeitig steigen die Mieten in Großstädten rasant. Warum die Lage am Immobilienmarkt so angespannt bleibt.

Als der Immobilienboom im vergangenen Jahr mit Beginn der Zinswende ein abruptes Ende fand, entwarfen einige Marktbeobachter Schreckensszenarien. Die Preise für Wohnungen und Häuser würden um bis zu 30 Prozent einbrechen, prophezeite mancher. Tatsächlich kam es in einigen Regionen zu erheblichen Preisstürzen. Doch neue Zahlen zeigen: Der ganz große Crash bleibt wohl aus.

Sogar die Phase sinkender Immobilienpreise neigt sich offenbar schon wieder dem Ende zu. So lässt sich jedenfalls eine neue Auswertung des Immobilienportals ImmoScout24 lesen. Nach einem Preisrückgang von bis zu zehn Prozent im vierten Quartal 2022 stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien zum Jahresbeginn 2023 wieder.

Die Wohnimmobilienpreise stabilisierten sich und verzeichneten in fünf der sieben größten Metropolen in Deutschland leicht positive Wachstumsraten, wie Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, erklärt. Vielerorts stiegen die Preise nur leicht, mit einer Null vorm Komma. Deutschlandweit fällt der Anstieg mit zirka zwei Prozent deutlicher aus.

Die Käufer kehren also an den Immobilienmarkt zurück. Das dürfte nicht nur an den Preisrückgängen des vergangenen Jahres liegen. Sondern auch daran, dass sich das Zinsniveau zumindest ein wenig entspannt hat. Im Februar etwa gab es Baufinanzierungen mit zehnjähriger Festschreibung wieder für etwa 3,6 Prozent effektiven Jahreszins. Im Vorjahr hatte der Zins zwischenzeitlich die Marke von vier Prozent durchbrochen. Mitte März erreichten die Zinsen noch einmal dieses Niveau. Wer in den vergangenen Monaten also eine Immobilie kaufte, profitierte von gefallenen Preisen und erwischte eventuell noch eine relativ gute Zinsphase.

„Nicht zu lange auf weiter sinkende Preise spekulieren“

In seiner Auswertung bezieht sich ImmoScout24 auf Angebotspreise. Die sagen erst einmal nichts darüber aus, zu welchem Preis eine Immobilie tatsächlich verkauft wurde, sondern geben an, zu welchen Preis sie auf dem Portal inseriert war. Angebotspreise sind also nur eine Annäherung an die Realität.

Interessant sind die Angebotspreise dennoch. So zeigen sich darin etwa nicht nur Unterschiede zwischen einzelnen Regionen, sondern auch bei unterschiedlichen Gebäudearten. So zogen die Preise für Eigentumswohnungen stärker an als jene für Einfamilienhäuser. In Köln, Düsseldorf, Berlin und München verbilligten sich Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal erneut leicht. Die ImmoScout-Chefin geht davon aus, dass die Preiskorrektur bald abgeschlossen ist. „Kaufinteressierte sollten nicht zu lange auf weiter sinkende Preise spekulieren“, rät sie.

Jedoch: Trotz des Preisrückgangs dürfte der Hauskauf für viele Interessenten wegen der gestiegenen Zinsen kaum erschwinglich sein. In Frankfurt kostet ein Bestandshaus derzeit pro Quadratmeter 5674 Euro. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kommen schnell fast 740.000 Euro zusammen – und das ohne oftmals notwenige Sanierungsmaßnahmen. Ein Standardkredit für solch eine Immobilie (80 Prozent Beleihung, 10 Jahre Zinsbindung, 2 Prozent Tilgung, 3,76 Prozent Zins) schlägt derzeit mit 2871 Euro pro Monat zu Buche.

Preisboom bei Mietwohnungen

Der rapide Zinsanstieg seit Anfang vergangenen Jahres hat dazu geführt, dass sich viele Kaufwillige keine Immobilie mehr leisten können. Das Geschäft mit privaten Baukrediten ist im Februar gegenüber dem Vorjahr um mehr als 50 Prozent abgesackt. Experten gehen nicht davon aus, dass sich das schnell ändern wird. In der Folge strömen mehr Menschen auf den ohnehin schon angespannt Mietmarkt. Das erhöht den Konkurrenzdruck bei der Wohnungssuche – und sorgt dafür, dass die Mietpreise weiter steigen.

Deutschlandweit fällt der durchschnittliche Anstieg der Mieten mit 0,6 Prozent bei Bestands- und 1,2 Prozent bei Neubauwohnungen moderat aus. Aber: „Mit Blick auf die Angebotsmieten in den Metropolen sehen wir teilweise historische Entwicklungen“, sagt Crockford. Punktuell seien Mietpreisanstiege zu verzeichnen, „die so nie dagewesen sind“. In Berlin kletterten die Mieten für Bestandswohnungen binnen eines Quartals um 5,3 Prozent, die für Neubauwohnungen gar um 8,8 Prozent.

Noch krasser ist der Vergleich mit dem ersten Quartal vergangenen Jahres: Seitdem sind die Mieten für Neubauwohnungen in der Hauptstadt um 19,9 Prozent gestiegen. Anders als bei Bestandswohnungen können Vermieter die Miete beim Neubau nach Belieben ansetzen.

Rückkehr der Käufer, Boom bei Mietwohnungen: Die Entwicklungen am Immobilienmarkt zeigen einmal mehr, dass es zu wenig Wohnraum gibt. „Um aus der Wohnkrise einen Ausweg zu finden, ist Bauen ein Schlüsselelement“, sagt ImmoScout-Geschäftsführerin Crockford.

Doch hier hakt es gewaltig. Deutschland hat sein Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr zuletzt deutlich verfehlt. Angesichts steigender Bau- und Finanzierungskosten dürfte diese Marke auch weiterhin politisches Wunschdenken bleiben. Für Käufer und Mieter wird sich die Situation am Immobilienmarkt also nicht so bald entspannen.

www.nachrichten.wiwo.de

Baukredite werden wieder billiger

Eine positive Nachricht in Zeiten von Leitzinsanhebungen und kriselnden Banken: Die Zinsen für Baukredite sind in den vergangenen zwei Wochen recht deutlich gesunken.

Während Investoren sich weltweit Gedanken um eine mögliche Krise des Finanzsystems machen, haben die Zinsen für Immobiliendarlehennachgegeben. Innerhalb der vergangenen beiden Wochen sind die Kosten für zehnjährige Darlehen um fast 0,3 Prozentpunkte auf nun durchschnittlich 3,78 Prozent gefallen, wie das »Handelsblatt« berichtet.

In Krisenzeiten flüchteten sich Anleger in sogenannte sichere Häfen wie Bundesanleihen, analysiert das Blatt. Würden hier wegen der gestiegenen Nachfrage die Zinsen sinken, wirke sich das auch auf die Konditionen beim Baugeld aus. Denn Banken refinanzierten sich, vereinfacht ausgedrückt, mit Pfandbriefen, die sich wiederum an den Papieren des Bundes orientierten.

Für Mirjam Mohr, Vorständin beim Baugeldvermittler Interhyp, haben Bauherren und Käufer nun die Gelegenheit zu finanzieren. »Wer sich für eine Erst- oder Anschlussfinanzierung interessiert, sollte die Chancen des derzeitigen Zinstiefs nutzen«, sagt sie der Zeitung.

Allerdings werden längst nicht alle Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer in den Genuss dieses vorübergehenden Zinstiefs kommen, denn die Banken schauen inzwischen genauer hin, welches Risiko sie eingehen. Der konkrete Zinssatz hängt im Einzelfall vom individuellen Risiko ab. Auch Laufzeit und der Anteil der Beleihung der fraglichen Immobilien spielen eine Rolle.

spiegel.de

Geplante Sanierungspflicht

»Die EU wälzt einen Großteil des Klimaschutzes auf die Bürger ab«

Das Europaparlament will strenge Energieeffizienzregeln für Immobilien. Doch das Vorhaben ist hochumstritten. Bauphysikprofessorin Lamia Messari-Becker warnt vor einer Quasi-Enteignung von Hauseigentümern.

Die europäischen Pläne für eine Sanierungspflicht bei Immobilien stößt nicht nur bei Hauseigentümern, sondern auch bei Experten auf Kritik. Pauschal festzulegen, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse »E« und bis 2033 die Energie­effizienzklasse »D« erreichen müssen, sei nicht zielführend, sagte Bauphysikpro­fessorin Lamia Messari-Becker dem SPIEGEL. »Die EU wälzt einen Großteil des Klimaschutzes auf die Bürger ab«, so Messari-Becker, das sei unsozial. Vor allem älteren Besitzern drohe die Quasi-Enteignung, wenn sie sich Sanierungen nicht leisten könnten und keine Kredite mehr bekämen.

Damit die EU bis 2050 klimaneutral wird, sollen Gebäude mit besonders schlechter Energieeffizienz saniert werden. Das Europaparlament hat hierzu für strengere Anforderungen gestimmt. Konkret sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse »E« und bis 2033 die Energieeffizienzklasse »D« erreichen. Betroffen von den geplanten Neuregelungen sind europaweit schätzungsweise 35 Millionen Gebäude. Ähnlich wie bei Haushaltsgeräten soll die Energieeffizienz auf einer Skala von »A« bis »G« angegeben werden.

Dafür soll auch das System von Energieeffizienz-Kategorien EU-weit vereinheitlicht werden. In Deutschland geht die Skala bisher von A+ bis H, in der EU reicht sie von A bis G. Messari-Becker, Professorin an der Universität Siegen, kritisiert außerdem, dass die EU bei ihren Sanierungspflichten nördliche Staaten benachteilige. Der Heizbedarf von Gebäuden sei hier zwar viel höher, die Sanierungsrate aber auch.

Quartiere statt Einzelimmobilien

Generell sei es falsch, allein auf Einzel­gebäude zu setzen, die CO₂-Einsparmöglichkeiten seien dort schwerer zu erschließen. Stattdessen fordert Messari-Becker, stärker Quartiere in den Blick zu nehmen. Das sei ein viel anspruchsvollerer Ansatz, als nach dem Gießkannenprinzip Gebäude zu sanieren, hätte aber eine größere Wirkung für den Klimaschutz. »In Quartieren lassen sich Klimaschutzmaßnahmen kostengünstiger realisieren, etwa mit Blockheizkraftwerken oder Fernwärme.«

Gemäß dem üblichen EU-Verfahren beginnen zunächst die sogenannten Trilogverhandlungen mit der EU-Kommission und dem Rat der Mitgliedstaaten über das endgültige Gesetz. Die Positionen liegen teils weit auseinander. Während das Parlament fordert, dass Neubauten schon ab 2028 vollständig emissionsfrei sein sollen, will der Rat diese Vorgabe erst ab 2030 verpflichtend machen.

Zudem drängen die Mitgliedstaaten auf ein Konzept, das die nationalen Voraussetzungen stark berücksichtigt. Für Staaten wie Deutschland, in denen bereits viele Gebäude saniert wurden, sollen schärfere Kriterien gelten als für ärmere Länder wie Rumänien, in denen erst wenige Häuser mit Isolationsfenstern und Wärmedämmung ausgestattet wurden. Auch sollen die Länder EU-Zuschüsse aus den Erlösen des Europäischen Emissionshandels erhalten, um soziale Härten abzufedern.

Der Bundesregierung lässt die Regelung einigen Spielraum, um die Vorgaben umzusetzen.

spiegel.de

Eignen sich Immobilien aktuell als Inflationsschutz?

Eine Studie der Deutschen Bank sieht den Schutz im historischen Vergleich gegeben – und erwartet langfristig steigende Preise. Denn Inflation wirkt auf zweierlei Weise auf die Hauspreise ein.

Düsseldorf Die Immobilienmarktprognosen der Deutschen Bank sorgen immer wieder für Aufsehen. In Boomzeiten sagten sie ein Ende der steigenden Preise voraus, zuletzt sahen sie trotz der aktuellen Korrektur langfristig steigende Immobilienwerte. In einer aktuellen Auswertung beschäftigte sich Analyst Jochen Möbert mit der Frage, ob Immobilien als Inflationsschutz dienen – und sieht das in der aktuellen Situation gegeben. „Langfristig sollten die Preise neue Höchststände erreichen können“, schreibt er.

Die Inflation wirkt laut DB Research auf zweierlei Weise auf die Hauspreise ein. Erstens erhöhten hohe Inflationsraten, wie aktuell deutlich zu sehen ist, kurzfristig die Zinsen.

Höhere Finanzierungskosten belasteten Hausbauer und Investoren und dämpften die Preise. „So hat der nominale Zinsschock, der sich seit Ende 2021 vollzogen hat, den Hauspreisboom beendet“, so der Analyst.

Zweitens aber legten Hauspreise typischerweise langfristig mit der Inflation zu. „Unser nominales Renditedreieck zeigt: Die Hauspreise stiegen von 1970 bis 2022 um mehr als 400 Prozent und die Konsumentenpreise um weniger als 300 Prozent“, schreibt Möbert. Aber auch über kürzere Zeiträume würden fallende Hauspreise nur selten vorkommen.

Entsprechend dauerten auch Phasen mit Preisrückgängen zumeist nur wenige Jahre. „Sollte in den kommenden Jahren die Inflation hoch bleiben, dann sollte es auch diesmal einen Inflationsschutz geben“, schätzt Möbert. Es müssten wohl besondere Umstände vorliegen, wenn die Preise in einer Volkswirtschaft insgesamt kräftig stiegen und in der aus vielerlei Hinsicht wichtigsten Vermögensklasse mit den höchsten Anlagevolumen langfristig stagnierten oder fielen.

Immobilien: Preisniveau hängt von Mieten ab

Das künftige Preisniveau hänge auch von den Mieten ab. Zwar seien Mieterhöhungen regulatorisch schwierig, jedoch seien aufgrund der massiven Engpässe auf dem Wohnungsmarkt die Mieten jüngst angezogen. Nach Daten des Verbands der Pfandbriefbanken lag der Mietanstieg bei neuen Verträgen im vierten Quartal 2022 bei 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr – ein Rekordwert.

Möbert hält es daher für wahrscheinlich, dass die aktuellen Preisrückgänge bald ihren Boden finden. Voraussetzung hierfür ist für ihn ein Ende der Zinsanstiege, was er für Mitte des Jahres erwartet.

Anschließend sollten die negativen kurzfristigen Effekte abebben. „Wenn sich die Geschichte nicht wiederholt, sich aber reimt – wie ein angelsächsisches Sprichwort sagt –, sollte der Wohnungsmarkt auch diesmal einen bedeutenden Beitrag zum Inflationsschutz liefern“, so Möbert.

Eine Ausnahme gab es historisch aber, was den Inflationsschutz durch Immobilien angeht. Diese Phase begann im Jahr 1995, nach dem Ende des Wiedervereinigungsbooms, und endete erst im Jahr 2012.

„Ein Investor musste also 17 Jahre warten, bis er den Einstandspreis wieder am Markt erzielen konnte“, schreibt Möbert. Inflationsbereinigt habe man sogar bis zum Jahr 2017 warten müssen. „Es kann also auch lange Phasen von Preisrückgängen geben und der Inflationsschutz nicht oder nur teilweise existieren“, macht er klar.

nachrichten.handelsblatt.de

Mieten steigen nirgends so schnell wie in Berlin

Die Hauptstadt ist nach München jetzt der zweitteuerste Wohnungsmarkt in Deutschland. In drei Monaten verteuerten sich die Mieten laut einer Erhebung um fast 30 Prozent. drastische Folgen.

Die Dynamik auf dem Mietmarkt hat laut einer aktuellen Erhebung in vielen Städten wieder spürbar zugenommen. Nirgends aber steigen die Mieten derzeit so rasant wie in Berlin, zeigt eine Analyse des Wohnungsportals Immowelt. Seit November haben sich demzufolge dort die Angebotspreise bei Neuvermietung um 27 Prozent erhöht: von 9,86 Euro auf aktuell 12,55 Euro pro Quadratmeter. Das Portal hat dazu die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den 14 größten deutschen Städten untersucht.

Berlin sei nach einem rasanten Mietanstieg in wenigen Monaten zur zweitteuersten Stadt in Deutschland geworden, heißt es. Nur in München müssten Mieterinnen und Mieter derzeit mehr zahlen. Im November 2022 habe die Hauptstadt im Preisranking noch im Mittelfeld aller Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern gelegen. Im Dezember dann sei erstmals die Marke von zehn Euro pro Quadratmeter überschritten worden.

In München müssen Immowelt zufolge die Mieterinnen und Mieter derzeit mit 17,39 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen aber deutlich mehr zahlen. Dort lag das Niveau bereits im November 2022 bei 16,68 Euro und ist damit um weitere vier Prozent gestiegen.

Aber auch in anderen deutschen Großstädten gab es der Erhebung zufolge hohe Anstiege zu verzeichnen: Um jeweils vier Prozent verteuerten sich die Mieten auch in Hannover, Bremen und Dresden. Allerdings war das Ausgangsniveau dort auch niedriger. In vier weiteren Städten waren die Mieten seit November sogar leicht rückläufig. Um minus ein Prozent sanken die Preise in Dortmund, Essen und Hamburg. In Stuttgart gingen die Angebotspreise sogar um drei Prozent zurück.

zeit.de

Immobilien-Workshop am 08.03.2023

Endlich ist es wieder soweit. Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass wir am 08.03.2023 unseren nächsten physischen Immobilien-Workshop veranstalten.

Nachfolgende, fulminante Themen stehen dieses Mal auf dem Programm:

- Aktuelle und zukünftige Denkmal-/Sanierungsobjekte mit hoher steuerlicher Abschreibung
  (vorwiegend in bayrischen Wachstumsregionen)
- aktuelle Neubauprojekte zu lukrativen Konditionen
- Bestandobjekte mit lukrativer Mietrendite >4% p.a.
- Betreiberimmobilien am Top-Standort München
- Verkaufshilfen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

Lassen Sie sich diesen Workshop nicht entgehen und sichern Sie sich ein erfolgreiches Jahr 2023!

Unter nachfolgendem Link können Sie sich bequem anmelden:

https://sachwert-portal.de/immobilien-workshop/

Der Veranstaltungsort ist Hotel Brunnthal, Münchnerstr. 2, 85649 Brunnthal. Beginn der Veranstaltung ist um 9.30 Uhr, Ende gegen ca. 16.00 Uhr. Für Ihr leibliches Wohl ist gesorgt.

Wir freuen uns auf Ihr Kommen und einen abwechslungsreichen sowie konstruktiven Workshop.

Bauzinsen könnten auf fünf Prozent steigen

Der Anstieg der Bauzinsen setzt sich fort - und ein Ende des Trends ist nicht absehbar. In diesem Jahr könnten sie sogar die Marke von fünf Prozent durchbrechen. Für Immobilienkäufer hätte dies drastische Folgen.

Die Zeitenwende am Immobilienmarkt nimmt immer mehr Gestalt an. Ende 2022 sind die Neuanträge für Baufinanzierungen um 43 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen - so stark wie noch. Der Hauptgrund: steigende Zinsen. Im vergangenen Jahr waren die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen zeitweise über die Marke von 4,0 Prozent gestiegen. Zu Beginn des neuen Jahres notieren sie knapp darunter.

Zehnjährige Rendite so hoch wie seit 2011 nicht mehr
Wer verstehen will, warum die Bauzinsen so stark gestiegen sind, muss auf den Anleihenmarkt schauen. Denn es sind die zehnjährigen Bundesanleihen, welche die Richtung für Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für Bauzinsen vorgeben. Tatsächlich bestreiten die Banken ihr Baufinanzierungsgeschäft in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen. Vor diesem Hintergrund verheißen die jüngsten Entwicklungen am Anleihenmarkt für Immobilienkäufer nichts Gutes, ist doch die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen in dieser Woche bis auf 2,72 Prozent und damit den höchsten Stand seit 2011 gestiegen.

Spekulationen über Zinsgipfel
"Grundsätzlich sind am Anleihenmarkt in den letzten Wochen jede Menge Zinserhöhungserwartungen eingepreist worden, demzufolge sind die Renditen deutlich gestiegen", erklärt Anleihen-Experte Ralf Umlauf von der Helaba gegenüber tagesschau.de. Die Spekulation erreiche nun aber langsam Niveaus, wo kein wesentliches Aufwärtspotenzial mehr zu bestehen scheint. Die zentrale Frage für den Anleihemarkt lautet nun: Wann wird die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Zinserhöhungszyklus abschließen - und damit auch dem Höhenflug der zehnjährigen Rendite ein Ende bereiten? "Die EZB dürfte noch im ersten Halbjahr das Zinshoch erreichen", so Umlauf.

Konjunktur brummt - muss die EZB nachlegen?
Diese Prognose ist allerdings mit Unsicherheiten behaftet, wie Umlauf selbst unumwunden zugibt: Diesbezüglich gebe es nämlich sehr widersprüchliche Signale von Seiten des EZB-Rats, aber auch von Seiten der Konjunktur. In der Tat hat es die EZB bisher nicht geschafft, die Konjunktur deutlich zu dämpfen. So stieg etwa der Einkaufsmanagerindex für die Eurozone im Februar auf 52,3 Punkte und damit den höchsten Stand seit neun Monaten. Werte von mehr als 50 deuten auf wirtschaftliches Wachstum hin. Das weckt an den Märkten neue Sorgen vor steigenden Leitzinsen, die wiederum ihre Wirkung auf die Bauzinsen nicht verfehlen dürften.

Inflation bleibt hartnäckig hoch
"Alles hängt nun von der EZB ab, wie ernst sie es mit der Inflationsbekämpfung meint und ob sie sogar bereit ist, dafür die Wirtschaft abzuwürgen", betont Max Herbst von der gleichnamigen Frankfurter Finanzberatung (FMH) im Gespräch mit tagesschau.de. Denn nur wenn es die EZB schafft, die Inflation zu dämpfen, würden auch die Anleihenrenditen und die Bauzinsen wieder runtergehen. "So wie es aussieht, ist die Inflation derzeit aber nicht kleinzukriegen. Hinzu kommt die wachsende Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale angesichts von Lohnforderungen der Gewerkschaften von zehn Prozent und mehr", gibt Herbst zu bedenken. Die Inflationsrate in Deutschland war im Februar laut einer vorläufigen Schätzung des Statistischen Bundesamts mit 8,7 Prozent unverändert hoch geblieben.

Kein unwahrscheinliches Szenario
"Die Inflation in Deutschland bleibt hartnäckig", betont Ulrike Kastens, Volkswirtin Europa beim Vermögensverwalter DWS. Kastens rechnet nicht mit einem schnellen Rückgang der Kerninflation - weder in Deutschland, noch in der Eurozone. "Damit steigt der Druck auf die EZB, auch über den März hinaus die Leitzinsen weiter deutlich anzuheben." Damit dürfte die EZB wiederum den Boden bereiten für weiter steigende Renditen und damit auch für neue Hochs bei den Bauzinsen. "Man muss kein großer Prophet sein, um vorherzusagen, dass wir die vier Prozent mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit bald wiedersehen werden", erklärt Finanzexperte Herbst. "Selbst das Szenario, wonach wir dieses Jahr bei den Bauzinsen noch die Fünf-Prozent-Marke erreichen, ist gar nicht einmal so utopisch."

Was fünf Prozent Hypothekenzinsen konkret bedeuten
Für Immobilienkäufer hätte dies drastische Folgen, wie Herbst anhand eines Rechenbeispiels erläutert: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro und einer Laufzeit von zehn Jahren bei zwei Prozent Tilgung würden heute bei einem effektiven Jahreszins von 4,0 Prozent monatlich 1973 Euro fällig. "Steigt der Zinssatz nun um einen Prozentpunkt auf 5,0 Prozent, läge die monatliche Rate bei 2300 Euro", so Herbst. "Nach zehn Jahren hätte der Immobilienkäufer somit 40.000 Euro mehr an Zinsen bezahlt. Natürlich könnte er auch auf ein Prozent Tilgung runtergehen. Dann wäre aber die Restschuld um 46.000 Euro höher", beschreibt der Finanzexperte das Dilemma für Immobilienkäufer.

Sinkende Zinsen erst gegen Jahresende?
Erst gegen Jahresende können Immobilienkäufer wieder auf etwas Entspannung bei den Zinsen hoffen. Der Druck vom Rentenmarkt dürfte sich dann abschwächen. "Wir sehen die zehnjährige Rendite zum Ende des Jahres wieder eher im Bereich der 2,30 bis 2,50 - also einen Tick schwächer als das aktuelle Niveau", erklärt Helaba-Ökonom Umlauf. Finanzexperte Herbst rechnet für den Herbst mit einem Hoch bei den Hypothekenzinsen: "Üblicherweise erreichen die Bauzinsen nach den Sommermonaten, im September/Oktober, ihren höchsten Stand."

tagesschau.de

Die neue KfW-Förderung bringt den meisten Immobilienkäufern nichts

Mit der neuen Förderung will die KfW Käufer beim Bau energieeffizienter Immobilien unterstützen. Doch dafür gibt es strenge Regeln – und die gehen an der Realität vorbei. Ein Kommentar.

Viele Bauherren dürften sich den 1. März fett im Kalender markiert haben: Nun startet nämlich das neue Hilfsprogramm der staatlichen Förderbank KfW. Über eine Milliarde Euro macht der Bund locker, um Bürger dabei zu unterstützen, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Im günstigsten Fall gibt es das Darlehen für 0,01 Prozent – also quasi geschenkt.

Nur: Die Förderung ist an strenge Regeln gebunden. Antragsberechtigt sind lediglich Bauherren, die einen energieeffizienten Neubau planen oder zum ersten Mal erwerben. Das neue Förderprogramm steht voll im Zeichen der Klimaziele der Bundesregierung. Und um die zu erzielen, muss die Politik natürlich beim energieintensiven Gebäudesektor anpacken. Doch der Preis ist hoch. Denn der Fokus auf klimafreundliches Bauen geht voll an der Lebensrealität der meisten Verbraucher vorbei.

Anders gesagt: Die neue KfW-Förderung bringt dem Großteil der Käufer rein gar nichts. Die Zinswende zerstört gerade selbst die Eigenheimträume von Besserverdienern. Ein durchschnittlicher Neubau in Düsseldorf kostet 730.000 Euro. Sogar wenn Käufer mustergültig 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mittel stemmen, liegt ihre monatliche Rate bei gut 3300 Euro – das ist mehr als viele Menschen netto im Monat verdienen. Die neue Förderung droht zu einem Hilfsprogramm für Besserverdiener zu mutieren. Und ist wieder mal ein Beispiel für die herrschende Gießkannenmentalität in der Bundesrepublik.

Wer sich nur eine Bestandsimmobilie leisten kann, stößt auf allerlei Zynismus: Zwar gibt es dafür auch jetzt schon Förderkredite über das Wohneigentumsprogramm, doch der aktuelle Zinssatz von gut vier Prozent liegt sogar noch über dem derzeitigen Niveau des Marktzinses.

Auch die Pläne des Bauministeriums wirken weltfremd. Im Juni startet ein Förderprogramm für Familien mit Kindern und einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro. Bei dem aktuellen Preis- und Zinsniveau aber ist es vielerorts kaum möglich, damit eine Immobilie zu finanzieren.

Die Zinsentwicklung kann das Bauministerium nicht beeinflussen. Aber es könnte Käufer an anderer Stelle entlasten. Einer der größten Kostenfresser beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer, über die die Länder bestimmen. Das Bauministerium könnte sich stärker dafür einsetzen, dass Freibeträge eingeführt und die Länder gegenfinanziert werden – so wie im Koalitionsvertrag auch vereinbart. Das wäre eine wirkliche Hilfe für das Gros der Käufer.

nachrichten.wiwo.de

Gesetzeslücke bei Immobilienbesitz

So können Deutsche im Ausland die Erbschaftsteuer umgehen

Wird eine Immobilie vererbt, fällt mitunter beträchtliche Erbschaftsteuer an. Wie jetzt der Bundesfinanzhof bestätigte, muss das aber nicht sein: Dank einer Gesetzeslücke können Deutsche im Ausland die Steuer vermeiden.

Ausländer und länger im Ausland lebende Deutsche können die Erbschaftsteuer auf Immobilien in Deutschland nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) dank einer Gesetzeslücke umgehen. Sie könnten Häuser und Grundstücke über ein Vermächtnis – etwa durch Festlegung im Testament – nach dem Tod steuerfrei weiterreichen, entschied der BFH, das höchste deutsche Steuergericht, in dem am Dienstag veröffentlichten Urteil (Az. II R 37/19).

Der Gesetzgeber habe offenbar bei der Erbschaftsteuer bewusst eine Gesetzeslücke gelassen, sagte BFH-Richterin Anette Kugelmüller-Pugh in München. "Wahrscheinlich" könne die Regelung auch auf Vermächtnisse anderer Vermögenswerte – etwa auch von Anteilen an Unternehmen – angewandt werden. Der BFH habe zunächst aber nur für Immobilien entschieden.

Wichtiger Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis

Wichtig sei, dass der künftige Nutznießer die Immobilien nicht vererbt bekomme, sondern als Vermächtnis erhalte, sagte die Richterin. Juristisch gibt es hier einen Unterschied: Der Erbe wird unmittelbar im Zeitpunkt des Todes Eigentümer, mit einem Vermächtnis hat er nur einen Herausgabeanspruch an den oder die Erben.

Maßgeblich für die Erbschaftsteuer sei aber nur die Erlangung des Eigentums zum Zeitpunkt des Todes, erläuterte Kugelmüller-Pugh. Das Eigentum geht es in diesem Fall – anders als beim Erbe – aber erst durch die notarielle Eintragung an den Empfänger des Vermächtnisses über. Für Deutsche gilt die Steuerfreiheit aber nur, wenn sie seit mehr als fünf Jahren im Ausland leben.

manager-magazin.de

Neubaukatastrophe befürchtet: 2024 nur noch 100.000 Einheiten

Zinsen, Materialkosten, Bauvorschriften und neue Energieeispargesetze bilden einen „absoluten Giftcocktail“, warnt Haus & Grund Verbandspräsident Warnecke. Die Details seiner Prognose.

Der Verband der privaten Wohnungseigentümer Haus & Grund befürchtet einen noch schlimmeren Einbruch bei Neubauten. Für 2023 erwartet Verbandspräsident Kai Warnecke nur noch rund 200.000 Fertigstellungen – für 2024 gar nur 100.000 neue Einheiten.

Zur Begründung der Prognose erklärte Warnecke, für dieses Jahr seien die zu erwartenden Neuzugänge schon abgesteckt und im Bau, folglich recht gut zu prognostizieren. Und für 2024 würden hohe Zinsen, Materialkosten und Bauvorschriften zusammen mit den drei geplanten Gebäudeenergiegesetz-Novellen der Koalition einen „absoluten Giftcocktail“ bilden, sagte Warnecke im Gespräch mit der WirtschaftsWoche. „Das treibt die Preise ins Unerschwingliche“, warnt Warnecke. Wenn die Gebäudeenergienovellen wie befürchtet kämen, müssten die kostendeckenden Kaltmieten bei neuen Wohneinheiten von derzeit 18 Euro pro Quadratmeter auf 25 Euro steigen. Der Altbestand wäre wegen der teuren Nachrüstpflichten ebenfalls betroffen.

Die Bereitschaft zu neuen Investitionen sei im privaten Wohnungsbau mittlerweile auf einem historischen Tiefststand angelangt.

Warnecke: „Das spiegeln uns die Mitglieder im Verband nach Berlin.“ Haus & Grund hat nach eigenen Angaben über 910.000 Mitglieder mit 5,5 Wohnungen. Dabei handle es sich um Privatpersonen, die in Deutschland insgesamt 80 Prozent des deutschen Wohnungsbestands repräsentierten.
wiwo.de

KfW-Programm:
Bund kürzt Gelder für Gebäudesanierung

Unsere Regierung hat mal wieder ganze Arbeit geleistet und heute die KfW-Förderung für Gebäudesanierung mit sofortiger Wirkung drastisch reduziert!

Das bedeutet, dass es in Zukunft für Eigentümer deutlich unlukrativer wird Ihre Gebäude energetisch zu sanieren und das somit eine deutlich geringere Sanierungsquote nach sich zieht. Das konterkariert alle Anstrengungen zur Energieeinsparung und der notwendigen Erhöhung des Sanierungsanteils zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudebereich.

Willkommen im Deutschland 2022!

Anbei haben wir Ihnen zum einen, einen Artikel der Wirtschaftswoche vom heutigen Tage beigefügt, der das Thema allerdings versucht ziemlich klein zu reden (alleine Habecks Aussage, dass dafür jetzt viele in den Genuss der Förderung kommen können, wenn die einzelne Förderung kleiner ist, ist schlichtweg zum totlachen), zum anderen, einen Auszug der KfW mit den aktuell gültigen Konditionen zur Förderung der Gebäudesanierung.

Folgende Dateien sind für Sie zum Download verfügbar (die Freigabe ist gültig bis 28.07.23 17:08):

KfW-Programm__Bund_kuerzt_Gelder_fuer_Gebaeudesanierung.pdf (3.1 MB)

Aktuelle_KfW_Sanierungs-Foerderungen.pdf (366.1 kB)

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