AKTUELLE INFORMATIONEN AUS DEM BEREICH SACHWERTANLAGEN

Wohnungsbauziel voraussichtlich verfehlt

Immobilienexperten warnen: Mehr als 600.000 Wohnungen fehlen.

Angesichts der eingebrochenen Genehmigungszahlen werden nur 150.000 neue Wohnungen pro Jahr erwartet. Der Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Andreas Mattner, spricht von einem »regelrechten Sirenenalarm«.

Nach Prognose der sogenannten Immobilienweisen wird die Bundesregierung ihr Wohnungsbauziel künftig noch deutlicher verfehlen. »Die Krise ist tiefer, als die Baufertigstellungs- und Baugenehmigungszahlen bislang zeigen«, heißt es im veröffentlichten Frühjahrsgutachten.  Noch zehre der Wohnungsbau von Projekten, die vor den deutlichen Zinserhöhungen begonnen worden seien.

Angesichts der eingebrochenen Genehmigungszahlen und unter Berücksichtigung der Bauzeiten dürften die Fertigstellungen voraussichtlich bis auf 150.000 pro Jahr sinken. Die von der Bundesregierung angestrebte Marke von 400.000 rückt damit in weite Ferne. 2023 wurde die Marke Schätzungen zufolge mit etwa 270.000 erneut deutlich verfehlt. »Mit den aktuellen Niveaus von Zinsen, Baulandpreisen, Baukosten und Mieten rechnet sich der Neubau von Wohnungen nicht«, warnen die Experten.

Bereits jetzt fehlten mehr als 600.000 Wohnungen

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), der das Gutachten an Bundesbauministerin Klara Geywitz übergab, warnt vor einem sozialen Debakel. In Deutschland fehlten bereits in diesem Jahr mehr als 600.000 Wohnungen. Bis zum kommenden Jahr steige diese Zahl auf 720.000, bis 2027 sogar auf 830.000. »Die Analyse der Experten ist nicht nur ein Wake-up-Call, sondern in einigen Punkten ein regelrechter Sirenenalarm«, sagte ZIA-Präsident Andreas Mattner.

Hauptgrund für die Entwicklung sind die seit dem Frühjahr 2022 gestiegenen Zinsen. Damit seien fast schlagartig alle Wohnungsbauprojekte unwirtschaftlich geworden, sagte der Immobilienweise Harald Simons. Die Folge sei praktisch ein Stopp des Wohnungsbaus. »Der Wohnungsneubau befindet sich in einer tiefen Krise«, sagte der Experte. Eine »schwarze Null« bei Wohnungsneuentwicklungen wird dem ZIA zufolge erst bei einer Durchschnittsmiete von 21 Euro pro Quadratmeter erzielt. »Das ist nicht möglich«, sagte ZIA-Präsident Mattner. »Wer also baut, geht bankrott.«

Bereits jetzt fehlten mehr als 600.000 Wohnungen

Um an der Misere etwas zu ändern, schlägt der ZIA etwa ein Programm der staatlichen Förderbank KfW vor, dass die Marktzinsen auf zwei Prozent reduzieren soll. Das würde bei einer Fördersumme von drei Milliarden Euro etwa 100.000 zusätzliche Wohnungen bringen. Auch ein temporärer Verzicht auf die Grunderwerbsteuer oder kommunale Abschöpfungen beim Wohnungsbau wären »der Superturbo«, sagte Mattner.

www.spiegel.de

Warum sich Immobilien als Kapitalanlage gerade jetzt lohnen

Mit der Zinswende haben sich die Spielregeln am Immobilienmarkt verändert. Die Kaufpreise sind laut einer Studie auf das Niveau von 2018 gefallen. Für Käufer und Kapitalanleger ergeben sich jetzt neue Chancen.

Es gibt eine Zahl, die am Immobilienmarkt zu millionenschweren Verwerfungen führen kann: der Bauzins. Innerhalb eines knappen Jahres stiegen Hypothekenzinsen mit zehnjähriger Laufzeit von einem auf nun etwa vier Prozent. Nachdem die Ära billigen Geldes den Immobilienboom erst möglich gemacht hatte, brach die Nachfrage mit dem Zinsanstieg quasi von jetzt auf gleich ein. Erstmals seit vielen Jahren war die Immobilienbranche wieder mit Preisstürzen konfrontiert.

Die Abschläge sind beachtlich, wie eine neue Studie des Immobilienberaters Colliers zeigt. Demnach hätten sich Wohn- und Geschäftshäusern gegenüber Sommer vergangenen Jahres um 17 Prozent verbilligt. Damit kosten solche Zinshäuser nun wieder so viel wie 2018. Oder anders gesagt: Immobilien haben ihre Wertzuwächse aus der Schlusszeit der Boomzeit verloren.

Immerhin: Die Experten gehen nicht davon aus, dass es in der Fläche zu weiteren größeren Preiskorrekturen kommen wird. „Die Talsohle ist vielerorts erreicht“, resümiert Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers. Inzwischen hätte der Investmentmarkt die gestiegenen Zinsen eingepreist.

Nur in Teilsegmenten wie bei Häusern mit schlechterer Energiebilanz seien noch leichtere Rückgänge zu erwarten. Und: Wie immer ist am Immobilienmarkt der Betrachtungszeitraum entscheidend. Viele Eigentümer werden auch trotz der Korrektur der letzten Monate noch immer stattliche Wertzuwächse verbuchen, weil sie vor einigen Jahren gekauft haben.

Immobilien werden rentabler

Gerade mit Zinshäusern aber zielen Anleger weniger darauf, die Immobilie nach einer Wertsteigerung wieder loszuschlagen. Sie wollen sie stattdessen halten und laufende Mieteinnahmen generieren. Die Experten von Colliers kommen daher zu dem Schluss: Gerade jetzt können sich Immobilien als Kapitalanlage wieder lohnen. Mit der Zinswende haben sich die Rahmenbedingungen für Neu-Investoren nämlich wieder aufgehellt, trotz gestiegener Finanzierungskosten.

Erstens: Die Kaufpreise und Renditen von Immobilien haben sich wieder stabilisiert. Wegen der hohen Kaufpreise ließen sich im Boom gerade in den Metropolen nur niedrige Renditen erzielen. Nun kommen Anleger mit Zinshäusern durchschnittlich auf eine Nettorendite von 4,5 Prozent – immerhin 0,6 Prozentpunkte mehr als noch im vergangenen Jahr. Auch in den Metropolen kletterte die Nettorendite von 3,0 Prozent im vergangenen Jahr auf nun 3,8 Prozent. Immobilien werden also wieder rentabler.

Das zeigt sich auch am sogenannten Vervielfälter. Der gibt an, nach wie vielen Jahren eine Immobilie rein rechnerisch mit den erhaltenen Jahresmietzahlungen abbezahlt ist. Im Jahr 2021, mitten im Immobilienboom, lag der Vervielfältiger im Durchschnitt bei 28,5, in den Großstädten noch deutlich darüber. Heute wären Wohnungen und Häuser ausgehend von der Formel oft schon nach 20 Jahren abbezahlt.

Anleger profitieren vom Wohnungsmangel

Zweitens: Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben – und damit den Investmentmarkt stabilisieren. „In Deutschland verschärft sich der Wohnungsmangel immer mehr, weil zu wenig gebaut wird“, beobachtet Colliers-Experte von Saucken.

In den vergangenen Jahren ist Deutschland bereits an seinem Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen gescheitert. Fachleute gehen davon aus, dass die Zahl dieses Jahr bei unter 200.000 liegen dürfte – wegen gestiegener Baukosten, Zinsen und der Krise am Bau.

Anders gesagt: Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich weiter zuspitzen – zum Leidwesen aller, die auf der Suche nach einer Wohnung sind. „Es mag zynisch klingen, aber Käufer von Zinshäusern werden von dieser Entwicklung in besonderer Weise profitieren, da eine Kehrtwende am Wohnmarkt nicht absehbar ist,“ schlussfolgert von Saucken.

www.wiwo.de

Ökonomen erwarten neuen weltweiten Immobilienboom

Um durchschnittlich neun Prozent sollen die Häuserpreise laut einer Expertenumfrage steigen – jedes Jahr, bis 2033. Auch in Deutschland können Bauherrn und Spekulanten mit Zuwächsen rechnen.

Ökonomen rechnen weltweit mit stark steigenden Immobilienpreisen. Diese sollen ihren Prognosen zufolge in den kommenden zehn Jahren global im Mittel um neun Prozent per annum zulegen. So geht es aus einer am Montag veröffentlichten Umfrage des Münchner Ifo-Instituts mit dem Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik unter 1405 Experten aus 133 Ländern hervor.

In Deutschland werden demnach leicht unterdurchschnittliche Zuwächse von 7,2 Prozent erwartet, in Österreich von 6,9 Prozent und in der Schweiz von 4,8 Prozent. »Die Steigerung der Immobilienpreise wird dabei eher von Nachfrage- als von Angebotsfaktoren getrieben«, sagte Ifo-Forscher Timo Wochner.

Zu einer erhöhten Nachfrage in vielen Weltregionen führen sollen vor allem ein gestiegener Lebensstandard und höhere Einkommen, aber auch der Wunsch nach mehr Wohnfläche und das Bevölkerungswachstum. Die Tendenz zu mehr Homeoffice spielt hier ebenfalls eine Rolle.

»Angebotsfaktoren wie begrenzte Produktionskapazitäten, höhere Preise für Baumaterialien und ein Mangel an Baugrund sind für 27 Prozent der Expertinnen und Experten für steigende Immobilienpreise verantwortlich«, sagte Wochner. Die Geldpolitik der Zentralbanken, die Inflation und die Regierungspolitik werden von zwölf Prozent der Befragten als Treiber der erwarteten Preisanstiege angegeben.

In Westeuropa (6,4 Prozent) und Nordamerika (7,7 Prozent) dürften die Preissteigerungen bei Immobilien nach Ansicht der Volkswirte unter dem globalen Durchschnitt bleiben. In Süd- und Osteuropa werden indes deutlich höhere Wachstumsraten erwartet (18,4 bzw. 14,9 Prozent). Besonders hoch könnten die Immobilienpreise laut den Ökonomen in Süd- und Westasien (25,1 bzw. 22,4 Prozent) und Mittelamerika (24,4 Prozent) steigen.

Angegeben wurden nominelle, also nicht inflationsbereinigte Werte. »Die realen Wachstumsraten werden geringer ausfallen«, sagte Ifo-Forscher Philipp Heil. In Deutschland seien die Hauspreise in den vergangenen zehn Jahren bereits um mehr als 81 Prozent gestiegen. »Dieser Trend wird sich vermutlich fortführen«, sagte Heil. In Österreich betrug die Teuerung sogar 95 Prozent, in der Schweiz lediglich 44 Prozent.

www.spiegel.de

Mit dem Preisverfall könnte schon bald Schluss sein

Der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland ist so unübersichtlich wie selten zuvor. Sieben Grafiken zeigen, dass sich die Lage gerade fundamental wandelt – und warum es Zeit ist zu handeln. 

Erst waren es Materialengpässe, nun sind es hohe Zinsen, die den Immobilienmarkt durcheinanderwirbeln. Wer derzeit verkaufen will, muss häufig mit hohen Preisabschlägen rechnen.
Der Preisverfall der Immobilien gegenüber dem Vorjahr wird 2023 deutlich ausfallen. Gleichzeitig schießen die Mieten, besonders bei Neuverträgen, in die Höhe.
Hinzu kommt ein stockender Neubau von Wohnungen, und auch die Bevölkerung in Deutschland wächst weiter. Der Boom am Immobilienmarkt ist vorbei. Könnte genau deshalb jetzt der richtige Moment sein zu kaufen?
Unsere Serie „Trendviertel 2023“ startet mit drei Metropolen: Lesen Sie unsere ausführlichen Analysen zu Hamburg, zu Berlin und zu München.
Selbst ein prominenter Name hilft nicht mehr. Ex-Bayern-München-Spieler Jérôme Boateng sucht schon länger einen Käufer für sein Haus im noblen Münchener Vorort Grünwald. Die Luxusvilla hat alles, was man von einer Millionärsunterkunft erwartet: zehn Zimmer, beheizbarer Außenpool, Weinkeller, Fitnessraum, Heimkino und Wellnessbereich.

Doch seit über einem Jahr ist kein Käufer bereit, den Angebotspreis von 11,5 Millionen Euro zu zahlen. Was Boateng erlebt, bekommen gerade viele Verkäufer zu spüren: Interessenten sind wegen der Zinswende verunsichert, der Markt ist so gut wie tot.

Wer verkaufen muss, nimmt oft deutliche Preisabschläge in Kauf. Wie lange hält dieser Trend noch an? Exakte Prognosen sind schwierig, doch sieben Zahlen geben deutliche Hinweise, wie sich der Markt für Wohnimmobilen im laufenden Jahr und darüber hinaus entwickeln dürfte – und ob es sich womöglich jetzt schon wieder lohnt, nach Kaufobjekten Ausschau zu halten.

1. Immobilienmarkt 2023: Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent

Im Mai gab es Hoffnung. In Washington konnten sich die politisch Verantwortlichen nicht auf einen Haushalt einigen, manche Investoren befürchteten einen Zahlungsausfall der USA und kauften verstärkt Bundesanleihen.

Je höher die Nachfrage nach deutschen Staatspapieren, desto geringer werden diese verzinst. Und das drückt wiederum die Zinsen für Immobilienkredite.

Doch eine Trendwende ist das nicht, zumal die Europäische Zentralbank den Leitzins zuletzt auf vier Prozent erhöht hat. Höhere Leitzinsen sorgen laut Max Herbst nicht automatisch für teureres Baugeld.

Doch an sinkende Zinsen mag der Chef der FMH-Finanzberatung nicht glauben. Im laufenden Jahr geht er davon aus, dass sich die Zinsen für zehnjährige Hypothekenkredite in einem Korridor zwischen 3,5 und 4,5 Prozent bewegen.

Miriam Mohr, Privatkundenvorständin beim Hypothekenvermittler Interhyp, rechnet mit einem „Zinskorridor zwischen 3,5 und vier Prozent“. Kleine Ausreißer nach unten sollten Kreditnehmer nach Ansicht der Fachleute daher in jedem Fall nutzen.

Was die Zinsbindung angeht, rät Herbst zur langen Frist. Darlehen, bei denen der Zins lediglich fünf Jahre festgeschrieben ist, kosten derzeit genauso viel wie solche mit 15 Jahren Zinsbindung.

Zwischenfazit: Sinkende Zinsen werden den Immobilienmarkt auf absehbare Zeit nicht beflügeln. Aber auch mit weiter steigenden Zinsen, die die Gesamtkosten für den Immobilienkauf weiter erhöhen und die Nachfrage noch stärker ausbremsen als bisher, ist nicht zu rechnen.

2. Lieferprobleme bei einem Viertel der Firmen: Material und Handwerker bleiben knapp

Das waren Bauherren und Bauträger lange nicht mehr gewohnt: Handwerker melden sich aktiv bei ihnen und fragen, ob es Aufträge gibt. Die Situation am Bau hat sich nach dem Zinsschock dramatisch gewandelt.

Noch im vergangenen Jahr waren oft weder Handwerker noch Material vorhanden. Corona und Ukrainekrieg hatten viele Lieferketten unterbrochen, es fehlte an Baumaterial. Zugleich arbeiteten Handwerksbetriebe noch ihre vollen Auftragsbücher aus den Jahren des Immobilienbooms ab.

Jetzt hat sich die Situation entspannt. In der Frühjahrsumfrage des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB) heißt es: „Die Verfügbarkeit von Baumaterial, Maschinen und Geräten ist wieder weitgehend gegeben.“ Meldeten im Frühjahr 2022 noch nahezu 80 Prozent der Unternehmen Lieferschwierigkeiten bei Baumaterial, ist es im Frühjahr 2023 noch knapp ein Viertel. Einschränkungen gibt es laut ZDB noch bei den energieintensiven mineralischen Produkten wie Ziegeln, Fliesen und Vliesen sowie bei Bitumen. Letzteres liegt an der ausgefallenen Kapazität der Raffinerie in Schwedt durch den Importstopp von russischem Erdöl.

Es gibt also wieder Baumaterial, aber die Baupreise verharren auf einem historisch hohen Niveau. Laut Statistischem Bundesamt sind im Frühjahr insbesondere Dachabdichtungen und Heizungsanlagen teurer geworden. Gesunken sind die Preise in keinem Bereich.

Gut ausgelastet sind nach wie vor Handwerker, die wegen der Energiewende viel im Gebäudebestand arbeiten wie Dachdecker, Elektriker und Heizungsinstallateure. Generell aber gehen die Aufträge im Baugewerbe zurück, einige Betriebe mussten schon in Kurzarbeit gehen.

Zwischenfazit: Die Zeiten, in denen wegen Material- und Handwerkermangels jedes Bauprojekt einem Albtraum glich, sind definitiv vorbei. Zumindest durch dieses Problem dürfte die Immobiliennachfrage nicht mehr ausgebremst werden.

3. Minus fünf Prozent Ende 2023: Wie tief fallen die Immobilienpreise noch?

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp), brachte es bei der Präsentation des Hauspreisindexes für das erste Quartal auf den Punkt: „Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen. Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht. Diese Phase wird mutmaßlich noch einige Quartale anhalten.“

Laut vdp sind die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zurückgegangen und um 2,0 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2022. Das waren sowohl auf Jahres- als auch auf Quartalssicht die stärksten Rückgänge seit Beginn der Indexaufzeichnungen.

Laut Berechnungen von VDP Research für das Handelsblatt werden die Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien im Jahresdurchschnitt 2023 zwischen vier bis fünf Prozent nachgeben. Andreas Kunert, Director Research bei vdp Research, verweist zudem darauf, dass der reale Preisverfall deutlich kräftiger ausfällt als der nominale: „Legt man die Prognose des Sachverständigenrats hinsichtlich der Entwicklung der Inflation in Deutschland von 6,6 Prozent darüber, so ergibt sich ein möglicher realer Wertverlust von rund elf Prozent im Jahr 2023.“

Ein positiveres Bild zeichnet der Europace-Hauspreisindex, der auch schon die Monate April und Mai 2023 abbildet. Nach einem deutlichen Minus im Herbst und Winter vergangenen Jahres stabilisierten sich die Preise demnach ab Februar wieder. Insbesondere bei Neubauobjekten bleiben die Preise seitdem auf einem hohen Niveau, auch bei Eigentumswohnungen und Bestandshäusern scheint die Zeit der Preisabschläge zumindest für den Moment vorbei zu sein.

Zwischenfazit: Der reale Preisverfall gegenüber dem Vorjahr wird 2023 erheblich ausfallen. Doch es gibt derzeit keine Anzeichen, dass er danach unvermindert weitergeht.

4. 2,1 Milliarden Euro – Wenige große Transaktionen am Immobilienmarkt

Die stark gestiegenen Kreditzinsen und die Krisenstimmung lähmen den Immobilienmarkt. Die Investitionen von Fonds und Unternehmen in Wohnimmobilien sind zum Jahresauftakt drastisch eingebrochen, wie der Immobilienspezialist Jones Lang LaSalle (JLL) jüngst vorrechnete. Im ersten Quartal gab demnach das Transaktionsvolumen in Deutschland um fast die Hälfte nach – auf rund 2,1 Milliarden Euro.

Umso stärker war Rolf Buch die Erleichterung anzumerken. „Verkäufe sind schwierig, aber sie sind weiterhin möglich“, verkündete der Vorstandschef von Deutschlands größter Immobilienfirma, dem Dax-Konzern Vonovia, bei der Vorlage der Quartalsergebnisse.

So gelang es den Bochumern, innerhalb von wenigen Wochen gleich zwei Großtransaktionen abzuschließen. Insgesamt fünf Bestandsobjekte mit 1350 Wohnungen in Frankfurt, Berlin und München veräußerte der Konzern für 560 Millionen Euro an CBRE Investment Management, einen großen Vermögensverwalter für Immobilien. Erst kurz zuvor hatte Vonovia einen Anteil an seinem sogenannten Südewo-Portfolio aus 21.000 Wohnungen in Baden-Württemberg für eine Milliarde Euro an eine vom Finanzinvestor Apollo verwaltete Gesellschaft verkauft.

Die Transaktionen des Branchenprimus Vonovia könnten eine Signalwirkung für den kriselnden deutschen Immobilienmarkt insgesamt haben. So fanden nach Daten des Immobilienberaters Savills im Mai auf dem Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland schon wieder beinahe doppelt so viele Transaktionen statt wie im April. Die jüngsten Deals deuten an, dass die Profis allmählich zurück an den Verhandlungstisch kommen – wenn der Preis stimmt.

Denn zur Wahrheit gehört auch, dass Vonovia seinen Bestand billiger verkaufen musste als gedacht. So hatte der Konzern die an CBRE verkauften Immobilien eigentlich mit einem Wert von 600 Millionen Euro veranschlagt – die Profis zahlten aber 40 Millionen weniger. Und auch Apollo erhielt finanzielle Zugeständnisse. So kaufte der Finanzinvestor 30 Prozent der Südewo-Anteile, erhält aber laut Analysten rund 70 Prozent der Gewinnausschüttungen der Südewo.

Aber immerhin, die Schockstarre scheint sich zu lösen. Die hohen Zinsen würden mittlerweile als neues Normal wahrgenommen, sagt Boris Groth, Chef des Transaktionsgeschäfts für Wohnimmobilien beim Beratungshaus Lübke Kelber: „Gerade die Profis akzeptieren, dass wir uns nun auf einem anderen, niedrigeren Preisniveau bewegen.“

Das bestätigt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter beim Makler Von Poll Immobilien: „Es gibt keine wirkliche Käuferklemme auf dem deutschen Immobilienmarkt, das Kaufinteresse ist da und hat seit Jahresbeginn sogar zugenommen.“

Zwischenfazit: Die Schockstarre, in die der Immobilienmarkt nach dem jähen Zinsanstieg 2022 verfallen war, beginnt sich zu lösen. Immer mehr Käufer haben sich mit den höheren Zinsen abgefunden – und immer mehr Verkäufer mit den gesunkenen Preisen.

5. Minus 104.700: Neubau ist weit vom Ziel entfernt

Es ist ein bitteres Eingeständnis: Die Bundesregierung hat 2022 ihr Wohnbauziel von 400.000 Einheiten jährlich erneut deutlich verfehlt. Insgesamt wurden 295.300 Wohnungen gebaut, gerade mal 0,6 Prozent mehr als im Jahr davor.

Im laufenden Jahr erwartet die Branche sogar einen Rückgang der Fertigstellungen – der sich voraussichtlich 2024 fortsetzen wird. Der Verband des Deutschen Baugewerbes erwartet, dass 2023 lediglich rund 245.000 Wohnungen fertiggestellt werden.

Wegen der gestiegenen Zinsen halten sich viele Bauherren mit Projekten zurück oder stoppen sie. Seit Monaten beobachtet das Ifo-Institut eine Stornierungswelle im Wohnungsbau. Im Februar berichteten 14,3 Prozent der befragten Unternehmen davon. Zwischen 2012 bis 2019 lag der Wert nie über drei Prozent.

Folge: Der Wohnungsmangel gerade in den Ballungsräumen verstärkt sich. So standen bei Vonovia im ersten Quartal nur 2,2 Prozent der insgesamt knapp 550.000 Wohnungen leer. „Wir können faktisch keine neuen Wohnungen mehr anbieten“, sagte Buch.

Da weniger neue Angebote als erhofft auf den Markt kommen, dürften sich Interessenten bei der Suche noch mehr auf bestehende Gebäude konzentrieren, sagt Makler Jürgen Michael Schick voraus. Daher erwartet Hans-Peter Hesse, Chief Investment Officer der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe, für Bestandsimmobilien in solidem Zustand zeitnah ein Ende der Preisrückgänge, wenn sich die Zinsentwicklung beruhigt. Der Preisverfall bei schlecht sanierten Gebäuden werde dagegen so schnell nicht aufhören.

Zwischenfazit: Die Neubauzahlen werden auf absehbare Zeit hinter dem Bedarf zurückbleiben – und stabilisieren dadurch die Preise für Bestandsimmobilien.

6. Plus zehn Prozent und mehr – Steigen die Mieten weiter?

Wer einen Blick in den Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts wirft, wird feststellen, dass die Wohnungsmieten in den vergangenen zweieinhalb Jahren lediglich um 4,2 Prozent gestiegen sind. Die Inflation lag im selben Zeitraum mehr als dreimal so hoch.

„Wir haben am Mietmarkt eine Zweiteilung“, sagt Makler Schick. „Auf der einen Seite haben wir Mieter im Bestand, die gut geschützt sind, auf der anderen Seite sehen sich Menschen, die nun eine Wohnung anmieten, mit steigenden Mieten konfrontiert.“

So gilt für Mieter im Bestand die Kappungsgrenze. Sie erlaubt Vermietern, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, binnen drei Jahren jedoch maximal um 20, in einigen Städten sogar nur um 15 Prozent. Bei Neuverträgen gilt zwar die Mietpreisbremse, nach der Vermieter beim Mieterwechsel maximal zehn Prozent mehr als die ortübliche Vergleichsmiete verlangen dürfen.

Doch bei Wohnungen, die ganz neu oder kernsaniert an den Markt kommen, gibt es keine Obergrenzen. „Bei Neuverträgen gab und gibt es, je nach Lage, Sprünge im Vergleich zum Vorjahr von zehn Prozent und mehr“, weiß Philipp Wass, der bei der Ratingagentur Scope Wohnungskonzerne analysiert.

Dass diese Mietsteigerungen sich kaum in der Statistik niederschlagen, liegt daran, dass sich momentan nur etwa zwei bis drei Prozent der Mieter nach einer neuen Wohnung umschauen. Marktkenner wie Schick sprechen vom „Lock-in-Effekt“.

Das bedeutet, dass viele Menschen, die allein oder zu zweit in großen Familienwohnungen leben, nicht ausziehen – auch wenn sie den Platz nicht brauchen. Denn eine neue, kleinere Wohnung würde sie mehr Miete kosten.

Die steigenden Mieten für Neubauten ergeben sich in erster Linie aus den gestiegenen Bau- und Kapitalkosten. Dass weniger gebaut wird und zugleich die Nachfrage steigt, verschärft die Situation zusätzlich. Scope-Experte Wass: „Im Vergleich zur Situation vor anderthalb Jahren ist aufgrund der gestiegenen Zinsen für zahlreiche Haushalte der Erwerb einer eigenen Immobilie unmöglich geworden, und sie bleiben Mieter.“

Die gestiegenen Energiepreise tun ihr Übriges, weiß Birger Dehne, dessen Family-Office bundesweit jährlich zwischen 2500 und 5500 Wohnungen erwirbt: „Viele Menschen sind bescheidener geworden.“ Auch Gutverdiener, die sich bislang mehr leisten konnten, fragen nun bezahlbaren Wohnraum nach.

Das hat dazu geführt, dass die Neuvertragsmieten in Dehnes Portfolio im vergangenen Jahr teilweise um 20 Prozent gestiegen sind. Leere Wohnungen habe er faktisch keine, auch nicht in Lagen, die früher weniger gefragt waren.

Ein Ausweg aus der Misere der stetig steigenden Neuvertragsmieten führt nach Ansicht von Jürgen Michael Schick nur über mehr neue Wohnungen. Aber viele Wohnbauprojekte wurden gestoppt, weil sie sich angesichts der gestiegenen Zinsen kaum mehr lohnen. „Das ist sozialer Sprengstoff für weite Teile der Gesellschaft“, sagt Reiner Braun von Empirica, einem Analysehaus für Immobilienmärkte in Deutschland.

Zwischenfazit: Die Mieten in Deutschland werden nahezu zwangsläufig weiter steigen. Dadurch steigt bei gleichen Preisen und Zinsen auch die Rendite von vermieteten Wohnimmobilien.

7. Plus 5,65 Millionen: Wachsende Bevölkerung heizt Immobilien-Nachfrage an

Der anhaltende Zuzug von Arbeitskräften aus dem Ausland und Flüchtlingen hat den Wohnungsbedarf in Deutschland noch einmal erhöht, vor allem in den Ballungsräumen. So kommt eine Studie des Pestel-Instituts zu dem Ergebnis, dass 2025 rund 700.000 Wohnungen in Deutschland fehlen werden.

„Es wäre illusorisch zu glauben, dass in ein paar Jahren erheblich weniger Menschen in Deutschland leben werden als heute“, sagt Matthias Günther, Vorstand des Pestel-Instituts. „Ich sehe weder Anzeichen für ein Abflauen der Zuwanderung noch einen Hinweis darauf, dass Menschen im großen Stil wieder aus Deutschland wegziehen.“

Auch Jochen Möbert, Immobilienexperte von Deutsche Bank Research, folgert nüchtern: „Die Flüchtlingswelle aus der Ukraine und der strukturell hohe Zuzug, der wie vor der Pandemie wieder bei über 300.000 Personen pro Jahr liegt, erhöhen die Nachfrage.“ Laut seiner Prognose wird die Einwohnerzahl in Deutschland von derzeit rund 84,3 Millionen auf fast 86 Millionen im Jahr 2030 steigen.

„Der Zuzug wird sich stark auf die Metropolen und deren Umland konzentrieren“, so Steffen Metzner, Chef des Researchs der Immobilienfirma Empira Gruppe. Für Käufer sei vor allem Berlin ein interessanter Markt, „da dort eine große Knappheit an Wohnungen besteht und die Preise noch nicht das Niveau erreicht haben, die wir aus anderen großen Städten in Europa kennen“.

Aber auch Hamburg und Köln dürften sich aus Sicht von Käufern positiv entwickeln. Keine der großen acht Städte müsse jedoch mit fallenden Preisen rechnen.

Zwischenfazit: Immer mehr Menschen strömen in die großen deutschen Metropolen. Es gibt keine Anzeichen, dass die Kaufpreise dort auf breiter Front sinken könnten.

Fazit: Jetzt Immobilien kaufen? Oder lieber noch abwarten?

Der Boom am deutschen Markt für Häuser und Wohnungen ist vorbei und kehrt so schnell nicht zurück. Die fundamentale Angebotsknappheit werde die Preise jedoch nicht ewig im Tal lassen, glaubt Jochen Möbert, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research. Langfristig hält er sogar deutlich höhere Preise für wahrscheinlich. Wenn die Zinsanstiege enden, würden „die positiven Preistreiber das Kommando übernehmen“.

Auch der neue Postbank-Wohnatlas sagt bis 2035 für die Ballungsräume inflationsbereinigt steigende Preise voraus. Vor allem im Süden und Nordwesten Deutschlands sei mit Wertzuwachs zu rechnen, ebenso in den sieben Metropolen München, Frankfurt (Main), Köln, Stuttgart, Berlin, Düsseldorf und Hamburg. In ländlichen Regionen, vor allem in Ostdeutschland, müssen Verkäufer demnach jedoch mit Wertverlusten rechnen.

„Mein Gefühl ist, dass in den deutschen Großstädten die Preiskorrektur bereits weitgehend vollzogen ist, während es in den B- und C-Städten vielleicht noch etwas dauern kann“, sagt der Frankfurter Geschäftsführer des Luxusmaklers Engel & Völkers, David Schmitt.

Wenn also die Preise zumindest in den Metropolen nicht weiter sinken, die Zinsen voraussichtlich konstant bleiben und die Mieten mit Sicherheit steigen – was spricht dann dagegen, jetzt zu kaufen?

Eigentlich nichts – sofern man auf das richtige Objekt stößt. „Ich rate Interessenten, mit offenen Augen durch die Stadt zu gehen“, empfiehlt Immobilienberater Groth. „Momentan kommen Immobilien in attraktiven Lagen auf den Markt, die für akzeptable Preise zu haben sind und früher nur unter der Hand weggegangen wären.“ Wer mit der Idee spiele, eine Immobilie zu kaufen, sollte mit dem Sondieren nicht mehr allzu lange warten, mahnt Groth. Noch seien Käufer in einer sehr guten Verhandlungsposition.“

Immobilienmarkt: Zinspause könnte wieder für steigende Immobilienpreise sorgen

Sollte hingegen die EZB Ende des Jahres eine Zinspause andeuten, würden auch die Preise wieder steigen, sagt Von-Poll-Geschäftsführer Ritter voraus. Denn dann dürften schnell wieder deutlich mehr Interessenten auf den Markt strömen als jetzt: „Die gute Verhandlungsposition wird sich dann rasch wieder in Luft auflösen.“

www.handelsblatt.de

Wohnungsbau in der Krise: Viel zu wenig, viel zu spät

Das Analysehaus Bulwiengesa zeigt: Die Zahl neuer Wohnungen in Deutschland dürfte in den nächsten Jahren drastisch sinken. Viele Projektentwickler halten sich zurück – und kritisieren die Politik scharf.

Berlin: Die Wohnungskrise in Deutschland spitzt sich zu. Nach Daten des Analysehauses Bulwiengesa für das erste Halbjahr 2023 sind Projektentwickler zunehmend zurückhaltend geworden. Vor allem drei Zahlen zeigen die Misere am Wohnungsmarkt:

Die gestarteten Bauvorhaben haben sich im Vergleich zu den ersten sechs Monaten der Jahre 2021 und 2022 halbiert.
Viele Projekte verzögern sich. Bei 30 Prozent des Projektentwicklungsvolumens wurde der Bau mindestens ein Quartal später begonnen.
Zudem werden zahlreiche Baustellen später fertiggestellt als geplant. Bei mehr als 36 Prozent des Projektvolumens können die Bauträger die Ende 2022 anvisierten Termine nicht einhalten.
Bulwiengesa analysiert zweimal jährlich die Lage der Projektentwickler auf dem deutschen Markt. Die Zahlen können damit als Frühindikator dienen, in welche Richtung sich die Immobilienwirtschaft entwickelt.

Die Wohnungswirtschaft warnt seit Langem vor einbrechenden Zahlen im Wohnungsbau. Die Bundesregierung war Ende 2021 mit der Botschaft angetreten, für 400.000 neue Wohnungen jährlich sorgen zu wollen.

Tatsächlich wurden 2022 nach Zahlen des Statistischen Bundesamts 295.300 Wohnungen fertiggestellt. Für die nächsten Jahre rechnet der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft GdW mit abnehmenden Zahlen bis hin zu nur noch 200.000 neuen Wohnungen jährlich.

Für den GdW steht fest: „Die anhaltenden Preisanstiege infolge von Zinssteigerungen und Langzeitauswirkungen der Coronakrise, aber auch kostentreibende politische Vorgaben und Förderchaos würgen die Investitionsfähigkeit der sozial orientierten Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland insbesondere beim Wohnungsneubau ab.“

Thomas Meyer, Mitgründer und Vorstandsvorsitzender der Wertgrund AG, nennt ein Beispiel dafür, wie politische Vorgaben sein Geschäft erschweren. „Das Liesel Quartier in Göttingen mit 590 Wohnungen, davon 40 Prozent gefördert und preisreduziert, war komplett geplant und die Bauanträge vorbereitet und zum Teil schon eingereicht, ausgerichtet auf die Effizienzhausstufe 55“, erzählt der Investor. Doch gebaut wurde es noch immer nicht.

„Erst erforderte eine Anpassung auf die Effizienzhausstufe 40 weitere monatelange Planungsarbeiten“, so Meyer. Jetzt werde geprüft, ob es die neuen, seit März geltenden Anforderungen an klimafreundliche Wohngebäude mit einer entsprechenden Zertifizierung erfülle. Das nehme aufgrund der Kapazitätsengpässe bei den Energieberatern jedoch einige Monate in Anspruch.

„Seit Amtsantritt der Ampelregierung ist die Förderpolitik von Unsicherheit und Veränderung geprägt“, sagt Meyer. Projekte wie das Liesel Quartier seien mehrfach umgeplant worden, um Fördermittel beantragen zu können. „Man will höhere Standards, gleichzeitig sinkt die Förderung, das ist ein doppeltes Dilemma“, sagte Meyer dem Handelsblatt.

Die Effizienzhausstufe EH40 bedeutet, dass ein Gebäude nur 40 Prozent der Energie verbraucht, die ein gesetzlich definiertes Standardhaus benötigt. Gefördert werden derzeit Wohnungen mit diesem Standard. EH55 ist gesetzlicher Neubaustandard geworden; Fördermittel gibt es dafür nicht mehr. Eine weitere Verschärfung ist nicht ausgeschlossen. Der Koalitionsvertrag sieht vor, den Neubaustandard auf EH40 anzuheben. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) ist jedoch dagegen, um den Wohnungsbau nicht weiter zu verteuern.

Längst wirken sich die Verzögerungen und Absagen auf die Baubranche aus. Erst am Dienstag schlug der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB) Alarm: „Leider ist keine Trendwende bei der Nachfrage im Wohnungsbau erkennbar“, sagte Felix Pakleppa.

Im Vorjahresvergleich seien die Baugenehmigungen für Wohngebäude um mehr als 30 Prozent eingebrochen. Bei den Auftragseingängen im Wohnungsbau betrage der Rückgang ebenfalls ein Drittel. Pakleppa: „Die Rückmeldungen aus den Unternehmen lassen eine Fortsetzung dieses Negativtrends in den kommenden Monaten erwarten.“

Noch zehrten die Unternehmen von den Auftragsbeständen der Vorjahre, so der ZDB-Hauptgeschäftsführer. Ein Drittel der Unternehmen beklage aber schon jetzt einen Mangel an Aufträgen. „Da wächst ein enormer Druck, den Beschäftigungsstand zu halten.“

Die Entwicklung sei ein Weckruf an die Politik. „Ein positives Signal an Häuslebauer, Investoren und die Bauwirtschaft ist jetzt so wichtig wie lange nicht mehr.“ Dieses Signal könne etwa eine bessere finanzielle Unterstützung durch die KfW, ein reduzierter Mehrwertsteuersatz oder eine niedrigere Grunderwerbsteuer sein. „Es muss etwas geschehen für den Wohnungsbau.“

www.handelsblatt.de

Anzeichen für Trendwende am Immobilienmarkt verdichten sich

Ist der Preisverfall am Immobilienmarkt gestoppt? Neue Analysen zeigen, dass sich die Kaufpreise für Wohnungen weiter stabilisieren. In einigen Großstädten sind Bestandswohnungen sogar leicht im Wert gestiegen. Was Käufer wissen sollten und wer jetzt profitiert.

Steigende Zinsen ließen den Traum von der eigenen Immobilie für viele Deutsche im vergangenen Jahr in weite Ferne rücken. In beliebten Großstädten wie Hamburg, Köln oder München sanken sogar die Kaufpreise, nachdem es zuvor lange immer teurer wurde. Doch der Markt für Wohneigentum scheint sich wie bereits im ersten Quartal 2023 weiter zu stabilisieren, wie eine aktuelle Analyse des Portals Immowelt für Bestandswohnungen zeigt.

Preise für Bestandswohnungen in Hamburg und München gestiegen

In fünf von 14 untersuchten Großstädten sind die Preise für Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, drei Zimmer, erster Stock, 1990er-Baujahr) zwischen April und Juli 2023 leicht gestiegen. Laut Immowelt-Auswertung haben sich in München die Preise in den vergangenen Monaten zum ersten Mal seit einem Jahr wieder um ein Prozent verteuert. Derzeit würde am Markt ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 8575 Euro verlangt.

Auch in Hamburg zogen die Preise für Bestandswohnungen im zweiten Quartal um ein Prozent an. Hier kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 6266 Euro – bundesweit nach München der zweithöchste Wert. Allerdings liegen die Preise in beiden Städten weiterhin um rund zehn Prozent unter den Topwerten aus dem vergangenen Jahr.
Auch in Berlin konnten sich die Preise für Bestandswohnungen halten, wenn auch kein Preisanstieg im zweiten Quartal zu beobachten war. Hier kostet der Quadratmeter derzeit 5128 Euro. In Köln und Frankfurt/Main sinken die Preise im Bestand leicht um zwei Prozent. Auch in Essen und Dortmund ist ein leichter Preisrückgang gegenüber dem ersten Quartal 2023 zu beobachten.

„Für Käufer mit Erspartem bietet das große Chancen“

Trotzdem seien die sich stabilisierenden Preise „ein gutes Zeichen für den Immobilienmarkt“, sagt Felix Kusch von Immowelt. „Für Käufer mit Erspartem bietet das aktuelle Marktumfeld sogar große Chancen.“ Aufgrund geringer Konkurrenz könnten Interessenten häufig besser über die Preise verhandeln. Außerdem sei das Angebot auf den Immobilienportalen „so groß wie lange nicht mehr“, so Kusch.

„Sobald die Zinsen wieder fallen, wird der Markt für Wohneigentum wieder dynamischer werden“, analysiert Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. „Mit dieser Entwicklung ist bereits zum Jahreswechsel 2023/24 zu rechnen.“ Voigtländer rät Kaufinteressenten dazu, bereits jetzt zuzuschlagen.

„Die Nachfrage nach Kaufimmobilien kehrt zurück“

Auch eine Analyse des Portals Immoscout24 zeigt, dass die Preise für Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal um 0,6 Prozent gestiegen sind. Der Preisverfall im vierten Quartal 2022 von vier bis sechs Prozent bei Wohnungen scheint sich durch die leicht steigenden Preise langsam auszugleichen. Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen steigt laut dem Portal im zweiten Quartal bundesweit leicht an.

„Getrieben durch die hohe Konkurrenz auf dem Mietmarkt, dem damit verbundenen starken Anstieg der Mietpreise und der Stabilisierung der Finanzierungsrate, kehrt die Nachfrage nach Kaufimmobilien zunehmend zurück“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24. „Mit Blick auf die stockenden Neubauaktivitäten wird sich dieser Trend vermutlich fortsetzen.“

www.focus.de

„Absturz ins Bodenlose“: Diese vier Grafiken zeigen die dramatische Lage beim Wohnungsbau

Die Krise im Wohnungsbau verschärft sich. So brach die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt um fast ein Drittel ein. Doch auch die steigenden Zinsen und Materialkosten tragen zur Flaute bei, wie diese Grafiken zeigen.

Die Wohnbaukrise in Deutschland droht sich drastisch zu verschärfen. Im April brachen die Baugenehmigungen so stark ein wie seit über 17 Jahren nicht mehr, wie das Statistische Bundesamt am Freitag mitteilte. Nur noch 21.200 Wohnungen wurden genehmigt – fast ein Drittel (31,9 Prozent) weniger als ein Jahr zuvor. Das Ifo-Institut geht davon aus, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bis 2025 kontinuierlich auf nur noch 200.000, davon 175.000 in neuen Wohngebäuden, fallen wird.

Die Ampel-Koalition setzte sich zu Beginn der Legislaturperiode das Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, ein Viertel davon als Sozialwohnungen. Die neuen Berechnungen zeigen: Das Ziel rückt in weite Ferne. Baukosten und gestiegene Zinsen seien nur ein Grund für den Rückgang im Wohnungsbaubereich. Bereits zu Beginn des vergangenen Jahres warnten Experten davor, dass die Wohnungsbauziele zu hochgesetzt sind und die Ausweitung des Sozialwohnungsbaues nicht finanzierbar sei.

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie erwartet, dass dieses Jahr maximal 250.000 Wohnungen fertig werden. Und der Branchenverband ZIA geht davon aus, dass 2025 rund 700.000 Wohnungen fehlen werden. 2022 waren 295.300 Wohnungen fertiggestellt worden. Schon dieses Jahr wird diese Zahl laut Ifo-Prognose auf 275.000 fallen, 2024 dann auf 235.000.

Neben den hohen Zinsen und den gestiegenen Baukosten spielt die Einstellung von Förderprogrammen eine Rolle. Anfang Januar 2022 gab Robert Habeck (Grüne) den frühzeitigen Stopp für die KfW55-Förderung bekannt. Damit wurden Bauvorhaben subventioniert von Häusern, die nur 55 Prozent an Energie verglichen mit normalen Häusern verbrauchen.

Das Ende des Programms war zwar bekannt, doch Bauherren und Bauherrinnen gingen davon aus, dass sie ihre Anträge noch bis Ende Januar einreichen können. Die Fördergelder waren allerdings deutlich früher aufgebraucht, Habeck sah keine andere Möglichkeit, als das Programm vorzeitig zu beenden. Ende Juli 2022 dann die nächste Ankündigung, anstatt Neubauförderung soll die energetische Sanierung von Gebäuden gestärkt werden.

„Wohnungsbauprojekte haben sich durch die deutlich gestiegen Baukosten und die stark erhöhten Zinsen enorm verteuert“, sagte Ifo-Experte Ludwig Dorffmeister. „Gleichzeitig gab es eine kräftige Reduzierung bei der staatlichen Förderung. Das zusammen mit anderen, schon länger bestehenden Problemen wie hohen Grundstückspreisen, übermäßiger Bürokratie und kommunalen Auflagen hat das Fass zum Überlaufen gebracht, sodass die Wohnungsbautätigkeit in den kommenden Jahren noch weiter schrumpfen wird.“

Stetig steigende Bauzinsen

Seit Januar 2022 sind die Bauzinsen für Immobiliendarlehen stetig gestiegen. Vor einem Jahr lag der durchschnittliche Zinssatz bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren bei 2,79 Prozent. Im Juni 2023 liegt der Zinssatz bei 3,9 Prozent. Für viele Menschen rückt damit der Traum vom Eigenheim in die Ferne – sie können sich die Finanzierung des Kredites nicht mehr leisten.

Ein Grund für die steigenden Bauzinsen ist schnell gefunden: aufgrund der hohen Inflation hat die Europäische Zentralbank (EZB) eine politische Vollbremsung hingelegt. Sie straffte ihre Geldpolitik und hob den Leitzins an. Das Resümee, die Finanzierung brach in kürzester Zeit ein. Dahingehend kündigte EZB-Präsidentin Christine Lagarde an, dass auch im Juli angehoben wird. Eine Zinspause wie in den USA ist damit nicht in Sicht.

Seit vielen Monaten stoße die „große Mehrheit der Bauträger“ keine neuen Vorhaben mehr an, sagte Dorffmeister. „Die aktuell verbuchten Aufträge gehen auf Projekte zurück, die schon zu weit fortgeschritten sind, um sie abzubrechen.“

Baumaterialien stiegen stark an

Neben den Zinsen trieb die hohe Inflation auch die Kosten der Baumaterialien an. Insgesamt stiegen die Erzeugerpreise (ohne Energiekosten) um 14 Prozent gegenüber zum Vorjahr an. Doch woher kommen die starken Preissprünge? Lieferengpässe, Materialknappheit, gestiegene Energiepreise durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg trieben die Preise wie auch in anderen Sektoren in der Baubranche nach oben. Nahezu alle Baumaterialien waren im Jahresdurchschnitt 2022 noch einmal deutlich teurer als im Vorjahr, als es bereits hohe Preissteigerungen gegeben hatte. Vor allem die Materialien, die energieintensiv hergestellt werden, verteuerten sich teils stark. So stiegen die Preise für Flachglas (49,3 Prozent), HDF-Faserplatten (46 Prozent) und Stabstahl (40,4 Prozent) in die Höhe.

Auch die Arbeiten am Bau werden teurer

Insgesamt verteuerten sich die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im Jahresdurchschnitt 2022 um 16,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr – so hoch wie seit Beginn der Erhebung im Jahr 1958 nicht mehr. Nahezu in allen Bereichen kletterten die Preise. Dämm- und Brandschutzarbeiten an technischen Anlagen kosteten 27,2 Prozent mehr als im Jahresdurchschnitt 2021, Verglasungsarbeiten waren 21,2 Prozent teurer als ein Jahr zuvor – Metallbauarbeiten 20,7 Prozent und Stahlbauarbeiten 19,8 Prozent.

Dramatischer Einbruch bei den Baugenehmigungen

Erst Ende Mai hatte Bundeskanzler Olaf Scholz (SPD) noch das Bauziel von 400.000 neuen Wohnungen bekräftigt: „Auch wenn die Zeiten gerade sehr stürmisch sind, was dieses Ziel betrifft, wir lassen davon nicht ab, auch nicht angesichts der gestiegenen Zinsen.“ Bauministerin Klara Geywitz macht sich für mehr preiswerten Wohnraum stark.

Unterdessen hat sich der Rückgang der Baugenehmigungen beschleunigt. Der Fall auf 21.200 bewilligte Wohnungen im April bedeuteten den stärksten Rückgang seit März 2007, teilte das Statistische Bundesamt mit. Von Januar bis April wurden 89.900 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt, gut 27 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Besonders stark ging dabei die Zahl der Baugenehmigungen bei Zweifamilienhäusern zurück (minus 52,1 Prozent).

Bei Einfamilienhäusern gab es ein Minus von 33,5 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern einen Rückgang von gut 27 Prozent. Trotz großer Nachfrage nach Wohnraum sinkt die Zahl der Baugenehmigungen bereits seit Mai 2022.

„In allen Bereichen stürzen die Zahlen ins Bodenlose", sagte BFW-Präsident Dirk Salewski. Er schlägt Förderprogramme, realistische Standards ohne Abstriche bei Qualität, Sicherheit und Klimaschutz sowie das Aussetzen der Grunderwerbsteuer bei Ersterwerb als einen Ausweg aus der Bauflaute vor.

Der Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW) sprach von einem drastischen Rückgang der Baugenehmigungen. „Heute nicht genehmigt, heißt in den kommenden Jahren nicht gebaut. Wo sollen die fehlenden bezahlbaren Wohnungen denn herkommen?“, fragte BFW-Präsident Dirk Salewski und warnte: „Das hat viele negative soziale Effekte, auch weil der Wohnungsmangel uneinholbar weiter wächst“. Um den Wohnungsbau anzukurbeln, brauche es staatliche Bürgschaften, um normalverdienende Familien beim Kauf von Eigentum zu unterstützen, auskömmliche Förderprogramme und ein Aussetzen der Grunderwerbsteuer bei Ersterwerb von Immobilien.

www.nachrichten.wiwo.de

Bayern reicht Verfassungsklage gegen Erbschaftssteuer ein

Die Regierung Söder zieht erneut nach Karlsruhe. Finanzminister Füracker beklagt die stagnierenden Freibeträge: Erben in Bayern würden benachteiligt.

München, Karlsruhe Die bayerische Staatsregierung hat ihre seit Monaten immer wieder angedrohte Verfassungsklage gegen die Erbschaftssteuer beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. „Ab jetzt liegt es in den Händen des Gerichts, die auseinandergehende Schere zwischen seit 14 Jahren stagnierenden Freibeträgen und drastisch steigenden Immobilienpreisen zu bewerten und hoffentlich wieder zu schließen“, sagte Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU) der Deutschen Presse-Agentur in München. Den Angaben zufolge war die Klageeinreichung bereits am Freitag erfolgt.

Mit dem Antrag soll über eine verfassungsrechtliche Überprüfung des Gesetzes der Weg für eine Erhöhung der persönlichen Freibeträge, Senkung der Steuersätze und eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer geöffnet werden. Die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer wurden seit 2008 nicht erhöht. Im Gegensatz dazu seien – so die Kritik Bayerns – die Inflation sowie die Boden- und Immobilienpreise massiv gestiegen.

„Wir haben vielfach versucht, die Bundesregierung zu überzeugen, die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer zu erhöhen – es wird uns immer nur die kalte Schulter gezeigt. Daher blieb Bayern nichts anderes übrig, als zu klagen“, sagte Füracker. Die Erbschaftsteuer stehe in voller Höhe den Ländern zu, daher sollten diese über die Ausgestaltung entscheiden. „Bayerns Klage zielt auf eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer – für geringere Steuersätze und höhere Freibeträge. Jeder muss das Elternhaus erben können, ohne dass die Erbschaftsteuer ihn zum Verkauf zwingt. Uns droht der Ausverkauf unserer Heimat.“

Bayern moniert zudem an der Steuer, dass sich der Wert bei Grundstücken bundesweit sehr unterschiedlich entwickelt habe und dadurch die Erben in Bayern benachteiligt würden, da hier höhere Steuern anfielen. Bundeseinheitliche Freibeträge und Steuersätze seien unfair und würden nicht den regionalen Verhältnissen gerecht.

„Wir haben vielfach versucht, die Bundesregierung zu überzeugen, die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer zu erhöhen – es wird uns immer nur die kalte Schulter gezeigt. Daher blieb Bayern nichts anderes übrig, als zu klagen“, sagte Füracker. Die Erbschaftsteuer stehe in voller Höhe den Ländern zu, daher sollten diese über die Ausgestaltung entscheiden. „Bayerns Klage zielt auf eine Regionalisierung der Erbschaftsteuer – für geringere Steuersätze und höhere Freibeträge. Jeder muss das Elternhaus erben können, ohne dass die Erbschaftsteuer ihn zum Verkauf zwingt. Uns droht der Ausverkauf unserer Heimat.“

Bayern moniert zudem an der Steuer, dass sich der Wert bei Grundstücken bundesweit sehr unterschiedlich entwickelt habe und dadurch die Erben in Bayern benachteiligt würden, da hier höhere Steuern anfielen. Bundeseinheitliche Freibeträge und Steuersätze seien unfair und würden nicht den regionalen Verhältnissen gerecht.

Lindner selbst hatte der CSU dagegen mit der Klage ein durchsichtiges Wahlkampfmanöver vorgeworfen. Der Bund könne nicht – wie von Söder und anderen Vertretern der Staatsregierung behauptet – „im Alleingang über den Wegfall von Steuereinnahmen entscheiden, die allein den Ländern zustehen. Eine solche Initiative muss deshalb von der Mehrheit der Länder kommen.“

Andere Parteien beklagen „Klagewut“ Bayerns

Auch Vertreter anderer Parteien sehen in der aktuellen „Klagewut“ Bayerns ein Wahlkampfmanöver. Erst vor wenigen Tagen hatte der Freistaat wie die CSU gegen das neue Wahlrecht für den Bundestag Klage in Karlsruhe einreicht. In Bayern wird am 8. Oktober ein neuer Landtag gewählt.

Füracker lässt Lindners Kritik nicht gelten: „Wir reden hier von einem Bundesgesetz, der Bundesfinanzminister und seine Partei können jederzeit handeln. Statt endlich Fakten zu schaffen wird nur auf die Länder verwiesen – das grenzt an Arbeitsverweigerung.“

www.handelsblatt.de

Nachfrage steigt wieder bei Objekten bis 600.000 Euro

Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, sieht eine zunehmende Nachfrage vor allem in Märkten mit Endpreisen bis maximal 600.000 Euro.

Der deutsche Immobilienmarkt war insbesondere in den Großstädten über Jahre hinweg geprägt von starkem Wachstum, steigenden Preisen und Angebotsknappheit. Während das Angebot an Immobilien, insbesondere im Wohnsegment, noch immer knapp ist, zeigt sich seit einigen Monaten der Einfluss des Zinsanstiegs auf Immobilienbewertungen: Die Berichte von börsennotierten Immobilienunternehmen weisen beispielsweise Wertrückgänge im Bereich von vier bis sechs Prozent des Portfoliowerts aus. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts verharren demgegenüber die Immobilienpreise nach wie vor auf einem erstaunlich hohen Niveau. Markus Kreuter, Geschäftsführer von zinsbaustein.de, sieht eine zunehmende Nachfrage vor allem in Märkten mit Endpreisen bis maximal 600.000 Euro.

Im Verkauf von selbstgenutzten oder zur Vermietung eingesetzten Immobilieneinheiten, der in der Hochphase der Nullzinspolitik als sogenannter Verkäufermarkt ausgeprägt war, zeigen sich nach Ansicht von Markus Kreuter deutliche Folgen durch gestiegene Finanzierungskosten: „Das Kaufpreisniveau von Eigennutzer*innen und Kapitalanleger*innen, das sich durch den Einsatz von Eigenmitteln und Bankdarlehen bestimmt, hat sich massiv reduziert", erklärt Kreuter. Auf allen Seiten führten steigende Kosten zum Umdenken auf dem Immobilienmarkt: „Projektentwickler werden mit höheren Kapitalkosten konfrontiert, während Käufer*innen von Immobilien höhere Finanzierungskosten stemmen müssen”, sagt Kreuter. Haushalte können sich im ansteigenden Zinsumfeld mit dem freien Haushaltsvermögen eine nur noch geringere Gesamtverschuldung leisten. Bei gleichem Eigenkapitaleinsatz sinkt damit die Gesamtsumme, die für eine Kaufpreiszahlung zur Verfügung steht.

Wohnraum verknappt sich weiter, da Eigentumserwerb zurückgestellt wird.

Es sei daher beachtlich, dass die Preise für Immobilien dennoch auf einem unverändert hohen Niveau verweilen und der zuweilen erwartete Ausverkauf oder Preisverfall bisher flächendeckend ausgeblieben ist. „Dies basiert auch auf der Feststellung, dass das Mietniveau aufgrund der Knappheit von Wohnraum unverändert im Anstieg begriffen ist. Die Knappheit wird nunmehr noch vergrößert, da zahlreiche potenzielle Eigentumserwerber*innen aufgrund der fehlenden Finanzierungsfähigkeit in ihren Mietwohnungen verbleiben und Wohnflächen nicht frei werden. Die derzeit erkennbare Reduktion von Neubauaktivitäten wird die Unterversorgung in den kommenden Jahren weiter verschärfen”, analysiert Markus Kreuter. Hiervon seien insbesondere die Ballungsräume betroffen, für die durchgehend höhere Mietpreise prognostiziert werden.

Zunehmende Nachfrage bei Wohnobjekten bis 600.000 Euro.

Ein differenzierter Blick auf den Eigentumserwerb zeigt jedoch Unterschiede auf: Während größere Neubau- oder auch Kaufvorhaben zurückgestellt werden, steigt in Segmenten mit geringerem Budgetvolumen die Nachfrage. Markus Kreuter sieht eine steigende Attraktivität vor allem im Bereich eigengenutzter Einheiten, die ein Gesamtniveau von 450.000 bis 600.000 Euro nicht überschreiten. Dies beruhe auf einer Anpassung an die Marktbedingungen. „War ein Privathaushalt vor zwei Jahren in der Lage, mit einem frei verfügbaren Haushaltseinkommen von rund 2.000 Euro eine Finanzierung von 700.000 bis 800.000 Euro mit Zins und Tilgung zu bedienen, so sinkt das Kreditvolumen im aktuellen Marktumfeld auf ein Finanzierungsvolumen von 400.000 bis 450.000 Euro”, führt Kreuter aus. Unter Einsatz von angemessenen Eigenmitteln von 50.000 bis 150.000 Euro ergebe sich die finale Investitionssumme des Haushalts. Märkte und Projektentwicklungen, die auf dem Niveau dieser Endpreise Produkte bereitstellen, zeigten bereits jetzt erste Erholungstendenzen.

Im Bereich des gewerblichen Immobilienmarkts sei die Marktentwicklung nahezu flächendeckend als anspruchsvoll zu bewerten, doch gebe es Nischenbereiche, in denen der Markt unverändert gut funktioniere. „Dies betrifft insbesondere Investitionen im Segment Health-Care und Micro-Living, wo die Kleinteiligkeit der Einheiten ein absolutes Kaufpreisniveau von 150.000 bis 250.000 Euro erzeugt”, sagt Markus Kreuter.

www.konii.de

Immobilienpreise: Jetzt geht’s aufwärts

Nach Monaten sinkender Preise verteuern sich Immobilien wieder. Gleichzeitig steigen die Mieten in Großstädten rasant. Warum die Lage am Immobilienmarkt so angespannt bleibt.

Als der Immobilienboom im vergangenen Jahr mit Beginn der Zinswende ein abruptes Ende fand, entwarfen einige Marktbeobachter Schreckensszenarien. Die Preise für Wohnungen und Häuser würden um bis zu 30 Prozent einbrechen, prophezeite mancher. Tatsächlich kam es in einigen Regionen zu erheblichen Preisstürzen. Doch neue Zahlen zeigen: Der ganz große Crash bleibt wohl aus.

Sogar die Phase sinkender Immobilienpreise neigt sich offenbar schon wieder dem Ende zu. So lässt sich jedenfalls eine neue Auswertung des Immobilienportals ImmoScout24 lesen. Nach einem Preisrückgang von bis zu zehn Prozent im vierten Quartal 2022 stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien zum Jahresbeginn 2023 wieder.

Die Wohnimmobilienpreise stabilisierten sich und verzeichneten in fünf der sieben größten Metropolen in Deutschland leicht positive Wachstumsraten, wie Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, erklärt. Vielerorts stiegen die Preise nur leicht, mit einer Null vorm Komma. Deutschlandweit fällt der Anstieg mit zirka zwei Prozent deutlicher aus.

Die Käufer kehren also an den Immobilienmarkt zurück. Das dürfte nicht nur an den Preisrückgängen des vergangenen Jahres liegen. Sondern auch daran, dass sich das Zinsniveau zumindest ein wenig entspannt hat. Im Februar etwa gab es Baufinanzierungen mit zehnjähriger Festschreibung wieder für etwa 3,6 Prozent effektiven Jahreszins. Im Vorjahr hatte der Zins zwischenzeitlich die Marke von vier Prozent durchbrochen. Mitte März erreichten die Zinsen noch einmal dieses Niveau. Wer in den vergangenen Monaten also eine Immobilie kaufte, profitierte von gefallenen Preisen und erwischte eventuell noch eine relativ gute Zinsphase.

„Nicht zu lange auf weiter sinkende Preise spekulieren“

In seiner Auswertung bezieht sich ImmoScout24 auf Angebotspreise. Die sagen erst einmal nichts darüber aus, zu welchem Preis eine Immobilie tatsächlich verkauft wurde, sondern geben an, zu welchen Preis sie auf dem Portal inseriert war. Angebotspreise sind also nur eine Annäherung an die Realität.

Interessant sind die Angebotspreise dennoch. So zeigen sich darin etwa nicht nur Unterschiede zwischen einzelnen Regionen, sondern auch bei unterschiedlichen Gebäudearten. So zogen die Preise für Eigentumswohnungen stärker an als jene für Einfamilienhäuser. In Köln, Düsseldorf, Berlin und München verbilligten sich Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal erneut leicht. Die ImmoScout-Chefin geht davon aus, dass die Preiskorrektur bald abgeschlossen ist. „Kaufinteressierte sollten nicht zu lange auf weiter sinkende Preise spekulieren“, rät sie.

Jedoch: Trotz des Preisrückgangs dürfte der Hauskauf für viele Interessenten wegen der gestiegenen Zinsen kaum erschwinglich sein. In Frankfurt kostet ein Bestandshaus derzeit pro Quadratmeter 5674 Euro. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kommen schnell fast 740.000 Euro zusammen – und das ohne oftmals notwenige Sanierungsmaßnahmen. Ein Standardkredit für solch eine Immobilie (80 Prozent Beleihung, 10 Jahre Zinsbindung, 2 Prozent Tilgung, 3,76 Prozent Zins) schlägt derzeit mit 2871 Euro pro Monat zu Buche.

Preisboom bei Mietwohnungen

Der rapide Zinsanstieg seit Anfang vergangenen Jahres hat dazu geführt, dass sich viele Kaufwillige keine Immobilie mehr leisten können. Das Geschäft mit privaten Baukrediten ist im Februar gegenüber dem Vorjahr um mehr als 50 Prozent abgesackt. Experten gehen nicht davon aus, dass sich das schnell ändern wird. In der Folge strömen mehr Menschen auf den ohnehin schon angespannt Mietmarkt. Das erhöht den Konkurrenzdruck bei der Wohnungssuche – und sorgt dafür, dass die Mietpreise weiter steigen.

Deutschlandweit fällt der durchschnittliche Anstieg der Mieten mit 0,6 Prozent bei Bestands- und 1,2 Prozent bei Neubauwohnungen moderat aus. Aber: „Mit Blick auf die Angebotsmieten in den Metropolen sehen wir teilweise historische Entwicklungen“, sagt Crockford. Punktuell seien Mietpreisanstiege zu verzeichnen, „die so nie dagewesen sind“. In Berlin kletterten die Mieten für Bestandswohnungen binnen eines Quartals um 5,3 Prozent, die für Neubauwohnungen gar um 8,8 Prozent.

Noch krasser ist der Vergleich mit dem ersten Quartal vergangenen Jahres: Seitdem sind die Mieten für Neubauwohnungen in der Hauptstadt um 19,9 Prozent gestiegen. Anders als bei Bestandswohnungen können Vermieter die Miete beim Neubau nach Belieben ansetzen.

Rückkehr der Käufer, Boom bei Mietwohnungen: Die Entwicklungen am Immobilienmarkt zeigen einmal mehr, dass es zu wenig Wohnraum gibt. „Um aus der Wohnkrise einen Ausweg zu finden, ist Bauen ein Schlüsselelement“, sagt ImmoScout-Geschäftsführerin Crockford.

Doch hier hakt es gewaltig. Deutschland hat sein Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr zuletzt deutlich verfehlt. Angesichts steigender Bau- und Finanzierungskosten dürfte diese Marke auch weiterhin politisches Wunschdenken bleiben. Für Käufer und Mieter wird sich die Situation am Immobilienmarkt also nicht so bald entspannen.

www.nachrichten.wiwo.de

Baukredite werden wieder billiger

Eine positive Nachricht in Zeiten von Leitzinsanhebungen und kriselnden Banken: Die Zinsen für Baukredite sind in den vergangenen zwei Wochen recht deutlich gesunken.

Während Investoren sich weltweit Gedanken um eine mögliche Krise des Finanzsystems machen, haben die Zinsen für Immobiliendarlehennachgegeben. Innerhalb der vergangenen beiden Wochen sind die Kosten für zehnjährige Darlehen um fast 0,3 Prozentpunkte auf nun durchschnittlich 3,78 Prozent gefallen, wie das »Handelsblatt« berichtet.

In Krisenzeiten flüchteten sich Anleger in sogenannte sichere Häfen wie Bundesanleihen, analysiert das Blatt. Würden hier wegen der gestiegenen Nachfrage die Zinsen sinken, wirke sich das auch auf die Konditionen beim Baugeld aus. Denn Banken refinanzierten sich, vereinfacht ausgedrückt, mit Pfandbriefen, die sich wiederum an den Papieren des Bundes orientierten.

Für Mirjam Mohr, Vorständin beim Baugeldvermittler Interhyp, haben Bauherren und Käufer nun die Gelegenheit zu finanzieren. »Wer sich für eine Erst- oder Anschlussfinanzierung interessiert, sollte die Chancen des derzeitigen Zinstiefs nutzen«, sagt sie der Zeitung.

Allerdings werden längst nicht alle Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer in den Genuss dieses vorübergehenden Zinstiefs kommen, denn die Banken schauen inzwischen genauer hin, welches Risiko sie eingehen. Der konkrete Zinssatz hängt im Einzelfall vom individuellen Risiko ab. Auch Laufzeit und der Anteil der Beleihung der fraglichen Immobilien spielen eine Rolle.

spiegel.de

Geplante Sanierungspflicht

»Die EU wälzt einen Großteil des Klimaschutzes auf die Bürger ab«

Das Europaparlament will strenge Energieeffizienzregeln für Immobilien. Doch das Vorhaben ist hochumstritten. Bauphysikprofessorin Lamia Messari-Becker warnt vor einer Quasi-Enteignung von Hauseigentümern.

Die europäischen Pläne für eine Sanierungspflicht bei Immobilien stößt nicht nur bei Hauseigentümern, sondern auch bei Experten auf Kritik. Pauschal festzulegen, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse »E« und bis 2033 die Energie­effizienzklasse »D« erreichen müssen, sei nicht zielführend, sagte Bauphysikpro­fessorin Lamia Messari-Becker dem SPIEGEL. »Die EU wälzt einen Großteil des Klimaschutzes auf die Bürger ab«, so Messari-Becker, das sei unsozial. Vor allem älteren Besitzern drohe die Quasi-Enteignung, wenn sie sich Sanierungen nicht leisten könnten und keine Kredite mehr bekämen.

Damit die EU bis 2050 klimaneutral wird, sollen Gebäude mit besonders schlechter Energieeffizienz saniert werden. Das Europaparlament hat hierzu für strengere Anforderungen gestimmt. Konkret sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse »E« und bis 2033 die Energieeffizienzklasse »D« erreichen. Betroffen von den geplanten Neuregelungen sind europaweit schätzungsweise 35 Millionen Gebäude. Ähnlich wie bei Haushaltsgeräten soll die Energieeffizienz auf einer Skala von »A« bis »G« angegeben werden.

Dafür soll auch das System von Energieeffizienz-Kategorien EU-weit vereinheitlicht werden. In Deutschland geht die Skala bisher von A+ bis H, in der EU reicht sie von A bis G. Messari-Becker, Professorin an der Universität Siegen, kritisiert außerdem, dass die EU bei ihren Sanierungspflichten nördliche Staaten benachteilige. Der Heizbedarf von Gebäuden sei hier zwar viel höher, die Sanierungsrate aber auch.

Quartiere statt Einzelimmobilien

Generell sei es falsch, allein auf Einzel­gebäude zu setzen, die CO₂-Einsparmöglichkeiten seien dort schwerer zu erschließen. Stattdessen fordert Messari-Becker, stärker Quartiere in den Blick zu nehmen. Das sei ein viel anspruchsvollerer Ansatz, als nach dem Gießkannenprinzip Gebäude zu sanieren, hätte aber eine größere Wirkung für den Klimaschutz. »In Quartieren lassen sich Klimaschutzmaßnahmen kostengünstiger realisieren, etwa mit Blockheizkraftwerken oder Fernwärme.«

Gemäß dem üblichen EU-Verfahren beginnen zunächst die sogenannten Trilogverhandlungen mit der EU-Kommission und dem Rat der Mitgliedstaaten über das endgültige Gesetz. Die Positionen liegen teils weit auseinander. Während das Parlament fordert, dass Neubauten schon ab 2028 vollständig emissionsfrei sein sollen, will der Rat diese Vorgabe erst ab 2030 verpflichtend machen.

Zudem drängen die Mitgliedstaaten auf ein Konzept, das die nationalen Voraussetzungen stark berücksichtigt. Für Staaten wie Deutschland, in denen bereits viele Gebäude saniert wurden, sollen schärfere Kriterien gelten als für ärmere Länder wie Rumänien, in denen erst wenige Häuser mit Isolationsfenstern und Wärmedämmung ausgestattet wurden. Auch sollen die Länder EU-Zuschüsse aus den Erlösen des Europäischen Emissionshandels erhalten, um soziale Härten abzufedern.

Der Bundesregierung lässt die Regelung einigen Spielraum, um die Vorgaben umzusetzen.

spiegel.de

Eignen sich Immobilien aktuell als Inflationsschutz?

Eine Studie der Deutschen Bank sieht den Schutz im historischen Vergleich gegeben – und erwartet langfristig steigende Preise. Denn Inflation wirkt auf zweierlei Weise auf die Hauspreise ein.

Düsseldorf Die Immobilienmarktprognosen der Deutschen Bank sorgen immer wieder für Aufsehen. In Boomzeiten sagten sie ein Ende der steigenden Preise voraus, zuletzt sahen sie trotz der aktuellen Korrektur langfristig steigende Immobilienwerte. In einer aktuellen Auswertung beschäftigte sich Analyst Jochen Möbert mit der Frage, ob Immobilien als Inflationsschutz dienen – und sieht das in der aktuellen Situation gegeben. „Langfristig sollten die Preise neue Höchststände erreichen können“, schreibt er.

Die Inflation wirkt laut DB Research auf zweierlei Weise auf die Hauspreise ein. Erstens erhöhten hohe Inflationsraten, wie aktuell deutlich zu sehen ist, kurzfristig die Zinsen.

Höhere Finanzierungskosten belasteten Hausbauer und Investoren und dämpften die Preise. „So hat der nominale Zinsschock, der sich seit Ende 2021 vollzogen hat, den Hauspreisboom beendet“, so der Analyst.

Zweitens aber legten Hauspreise typischerweise langfristig mit der Inflation zu. „Unser nominales Renditedreieck zeigt: Die Hauspreise stiegen von 1970 bis 2022 um mehr als 400 Prozent und die Konsumentenpreise um weniger als 300 Prozent“, schreibt Möbert. Aber auch über kürzere Zeiträume würden fallende Hauspreise nur selten vorkommen.

Entsprechend dauerten auch Phasen mit Preisrückgängen zumeist nur wenige Jahre. „Sollte in den kommenden Jahren die Inflation hoch bleiben, dann sollte es auch diesmal einen Inflationsschutz geben“, schätzt Möbert. Es müssten wohl besondere Umstände vorliegen, wenn die Preise in einer Volkswirtschaft insgesamt kräftig stiegen und in der aus vielerlei Hinsicht wichtigsten Vermögensklasse mit den höchsten Anlagevolumen langfristig stagnierten oder fielen.

Immobilien: Preisniveau hängt von Mieten ab

Das künftige Preisniveau hänge auch von den Mieten ab. Zwar seien Mieterhöhungen regulatorisch schwierig, jedoch seien aufgrund der massiven Engpässe auf dem Wohnungsmarkt die Mieten jüngst angezogen. Nach Daten des Verbands der Pfandbriefbanken lag der Mietanstieg bei neuen Verträgen im vierten Quartal 2022 bei 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr – ein Rekordwert.

Möbert hält es daher für wahrscheinlich, dass die aktuellen Preisrückgänge bald ihren Boden finden. Voraussetzung hierfür ist für ihn ein Ende der Zinsanstiege, was er für Mitte des Jahres erwartet.

Anschließend sollten die negativen kurzfristigen Effekte abebben. „Wenn sich die Geschichte nicht wiederholt, sich aber reimt – wie ein angelsächsisches Sprichwort sagt –, sollte der Wohnungsmarkt auch diesmal einen bedeutenden Beitrag zum Inflationsschutz liefern“, so Möbert.

Eine Ausnahme gab es historisch aber, was den Inflationsschutz durch Immobilien angeht. Diese Phase begann im Jahr 1995, nach dem Ende des Wiedervereinigungsbooms, und endete erst im Jahr 2012.

„Ein Investor musste also 17 Jahre warten, bis er den Einstandspreis wieder am Markt erzielen konnte“, schreibt Möbert. Inflationsbereinigt habe man sogar bis zum Jahr 2017 warten müssen. „Es kann also auch lange Phasen von Preisrückgängen geben und der Inflationsschutz nicht oder nur teilweise existieren“, macht er klar.

nachrichten.handelsblatt.de

Mieten steigen nirgends so schnell wie in Berlin

Die Hauptstadt ist nach München jetzt der zweitteuerste Wohnungsmarkt in Deutschland. In drei Monaten verteuerten sich die Mieten laut einer Erhebung um fast 30 Prozent. drastische Folgen.

Die Dynamik auf dem Mietmarkt hat laut einer aktuellen Erhebung in vielen Städten wieder spürbar zugenommen. Nirgends aber steigen die Mieten derzeit so rasant wie in Berlin, zeigt eine Analyse des Wohnungsportals Immowelt. Seit November haben sich demzufolge dort die Angebotspreise bei Neuvermietung um 27 Prozent erhöht: von 9,86 Euro auf aktuell 12,55 Euro pro Quadratmeter. Das Portal hat dazu die Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den 14 größten deutschen Städten untersucht.

Berlin sei nach einem rasanten Mietanstieg in wenigen Monaten zur zweitteuersten Stadt in Deutschland geworden, heißt es. Nur in München müssten Mieterinnen und Mieter derzeit mehr zahlen. Im November 2022 habe die Hauptstadt im Preisranking noch im Mittelfeld aller Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern gelegen. Im Dezember dann sei erstmals die Marke von zehn Euro pro Quadratmeter überschritten worden.

In München müssen Immowelt zufolge die Mieterinnen und Mieter derzeit mit 17,39 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen aber deutlich mehr zahlen. Dort lag das Niveau bereits im November 2022 bei 16,68 Euro und ist damit um weitere vier Prozent gestiegen.

Aber auch in anderen deutschen Großstädten gab es der Erhebung zufolge hohe Anstiege zu verzeichnen: Um jeweils vier Prozent verteuerten sich die Mieten auch in Hannover, Bremen und Dresden. Allerdings war das Ausgangsniveau dort auch niedriger. In vier weiteren Städten waren die Mieten seit November sogar leicht rückläufig. Um minus ein Prozent sanken die Preise in Dortmund, Essen und Hamburg. In Stuttgart gingen die Angebotspreise sogar um drei Prozent zurück.

zeit.de

Immobilien-Workshop am 08.03.2023

Endlich ist es wieder soweit. Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass wir am 08.03.2023 unseren nächsten physischen Immobilien-Workshop veranstalten.

Nachfolgende, fulminante Themen stehen dieses Mal auf dem Programm:

- Aktuelle und zukünftige Denkmal-/Sanierungsobjekte mit hoher steuerlicher Abschreibung
  (vorwiegend in bayrischen Wachstumsregionen)
- aktuelle Neubauprojekte zu lukrativen Konditionen
- Bestandobjekte mit lukrativer Mietrendite >4% p.a.
- Betreiberimmobilien am Top-Standort München
- Verkaufshilfen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf

Lassen Sie sich diesen Workshop nicht entgehen und sichern Sie sich ein erfolgreiches Jahr 2023!

Unter nachfolgendem Link können Sie sich bequem anmelden:

https://sachwert-portal.de/immobilien-workshop/

Der Veranstaltungsort ist Hotel Brunnthal, Münchnerstr. 2, 85649 Brunnthal. Beginn der Veranstaltung ist um 9.30 Uhr, Ende gegen ca. 16.00 Uhr. Für Ihr leibliches Wohl ist gesorgt.

Wir freuen uns auf Ihr Kommen und einen abwechslungsreichen sowie konstruktiven Workshop.

Bauzinsen könnten auf fünf Prozent steigen

Der Anstieg der Bauzinsen setzt sich fort - und ein Ende des Trends ist nicht absehbar. In diesem Jahr könnten sie sogar die Marke von fünf Prozent durchbrechen. Für Immobilienkäufer hätte dies drastische Folgen.

Die Zeitenwende am Immobilienmarkt nimmt immer mehr Gestalt an. Ende 2022 sind die Neuanträge für Baufinanzierungen um 43 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum eingebrochen - so stark wie noch. Der Hauptgrund: steigende Zinsen. Im vergangenen Jahr waren die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen zeitweise über die Marke von 4,0 Prozent gestiegen. Zu Beginn des neuen Jahres notieren sie knapp darunter.

Zehnjährige Rendite so hoch wie seit 2011 nicht mehr
Wer verstehen will, warum die Bauzinsen so stark gestiegen sind, muss auf den Anleihenmarkt schauen. Denn es sind die zehnjährigen Bundesanleihen, welche die Richtung für Pfandbriefzinsen und damit indirekt auch für Bauzinsen vorgeben. Tatsächlich bestreiten die Banken ihr Baufinanzierungsgeschäft in erster Linie über den Handel mit Pfandbriefen. Vor diesem Hintergrund verheißen die jüngsten Entwicklungen am Anleihenmarkt für Immobilienkäufer nichts Gutes, ist doch die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen in dieser Woche bis auf 2,72 Prozent und damit den höchsten Stand seit 2011 gestiegen.

Spekulationen über Zinsgipfel
"Grundsätzlich sind am Anleihenmarkt in den letzten Wochen jede Menge Zinserhöhungserwartungen eingepreist worden, demzufolge sind die Renditen deutlich gestiegen", erklärt Anleihen-Experte Ralf Umlauf von der Helaba gegenüber tagesschau.de. Die Spekulation erreiche nun aber langsam Niveaus, wo kein wesentliches Aufwärtspotenzial mehr zu bestehen scheint. Die zentrale Frage für den Anleihemarkt lautet nun: Wann wird die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Zinserhöhungszyklus abschließen - und damit auch dem Höhenflug der zehnjährigen Rendite ein Ende bereiten? "Die EZB dürfte noch im ersten Halbjahr das Zinshoch erreichen", so Umlauf.

Konjunktur brummt - muss die EZB nachlegen?
Diese Prognose ist allerdings mit Unsicherheiten behaftet, wie Umlauf selbst unumwunden zugibt: Diesbezüglich gebe es nämlich sehr widersprüchliche Signale von Seiten des EZB-Rats, aber auch von Seiten der Konjunktur. In der Tat hat es die EZB bisher nicht geschafft, die Konjunktur deutlich zu dämpfen. So stieg etwa der Einkaufsmanagerindex für die Eurozone im Februar auf 52,3 Punkte und damit den höchsten Stand seit neun Monaten. Werte von mehr als 50 deuten auf wirtschaftliches Wachstum hin. Das weckt an den Märkten neue Sorgen vor steigenden Leitzinsen, die wiederum ihre Wirkung auf die Bauzinsen nicht verfehlen dürften.

Inflation bleibt hartnäckig hoch
"Alles hängt nun von der EZB ab, wie ernst sie es mit der Inflationsbekämpfung meint und ob sie sogar bereit ist, dafür die Wirtschaft abzuwürgen", betont Max Herbst von der gleichnamigen Frankfurter Finanzberatung (FMH) im Gespräch mit tagesschau.de. Denn nur wenn es die EZB schafft, die Inflation zu dämpfen, würden auch die Anleihenrenditen und die Bauzinsen wieder runtergehen. "So wie es aussieht, ist die Inflation derzeit aber nicht kleinzukriegen. Hinzu kommt die wachsende Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale angesichts von Lohnforderungen der Gewerkschaften von zehn Prozent und mehr", gibt Herbst zu bedenken. Die Inflationsrate in Deutschland war im Februar laut einer vorläufigen Schätzung des Statistischen Bundesamts mit 8,7 Prozent unverändert hoch geblieben.

Kein unwahrscheinliches Szenario
"Die Inflation in Deutschland bleibt hartnäckig", betont Ulrike Kastens, Volkswirtin Europa beim Vermögensverwalter DWS. Kastens rechnet nicht mit einem schnellen Rückgang der Kerninflation - weder in Deutschland, noch in der Eurozone. "Damit steigt der Druck auf die EZB, auch über den März hinaus die Leitzinsen weiter deutlich anzuheben." Damit dürfte die EZB wiederum den Boden bereiten für weiter steigende Renditen und damit auch für neue Hochs bei den Bauzinsen. "Man muss kein großer Prophet sein, um vorherzusagen, dass wir die vier Prozent mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit bald wiedersehen werden", erklärt Finanzexperte Herbst. "Selbst das Szenario, wonach wir dieses Jahr bei den Bauzinsen noch die Fünf-Prozent-Marke erreichen, ist gar nicht einmal so utopisch."

Was fünf Prozent Hypothekenzinsen konkret bedeuten
Für Immobilienkäufer hätte dies drastische Folgen, wie Herbst anhand eines Rechenbeispiels erläutert: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro und einer Laufzeit von zehn Jahren bei zwei Prozent Tilgung würden heute bei einem effektiven Jahreszins von 4,0 Prozent monatlich 1973 Euro fällig. "Steigt der Zinssatz nun um einen Prozentpunkt auf 5,0 Prozent, läge die monatliche Rate bei 2300 Euro", so Herbst. "Nach zehn Jahren hätte der Immobilienkäufer somit 40.000 Euro mehr an Zinsen bezahlt. Natürlich könnte er auch auf ein Prozent Tilgung runtergehen. Dann wäre aber die Restschuld um 46.000 Euro höher", beschreibt der Finanzexperte das Dilemma für Immobilienkäufer.

Sinkende Zinsen erst gegen Jahresende?
Erst gegen Jahresende können Immobilienkäufer wieder auf etwas Entspannung bei den Zinsen hoffen. Der Druck vom Rentenmarkt dürfte sich dann abschwächen. "Wir sehen die zehnjährige Rendite zum Ende des Jahres wieder eher im Bereich der 2,30 bis 2,50 - also einen Tick schwächer als das aktuelle Niveau", erklärt Helaba-Ökonom Umlauf. Finanzexperte Herbst rechnet für den Herbst mit einem Hoch bei den Hypothekenzinsen: "Üblicherweise erreichen die Bauzinsen nach den Sommermonaten, im September/Oktober, ihren höchsten Stand."

tagesschau.de

Die neue KfW-Förderung bringt den meisten Immobilienkäufern nichts

Mit der neuen Förderung will die KfW Käufer beim Bau energieeffizienter Immobilien unterstützen. Doch dafür gibt es strenge Regeln – und die gehen an der Realität vorbei. Ein Kommentar.

Viele Bauherren dürften sich den 1. März fett im Kalender markiert haben: Nun startet nämlich das neue Hilfsprogramm der staatlichen Förderbank KfW. Über eine Milliarde Euro macht der Bund locker, um Bürger dabei zu unterstützen, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen. Im günstigsten Fall gibt es das Darlehen für 0,01 Prozent – also quasi geschenkt.

Nur: Die Förderung ist an strenge Regeln gebunden. Antragsberechtigt sind lediglich Bauherren, die einen energieeffizienten Neubau planen oder zum ersten Mal erwerben. Das neue Förderprogramm steht voll im Zeichen der Klimaziele der Bundesregierung. Und um die zu erzielen, muss die Politik natürlich beim energieintensiven Gebäudesektor anpacken. Doch der Preis ist hoch. Denn der Fokus auf klimafreundliches Bauen geht voll an der Lebensrealität der meisten Verbraucher vorbei.

Anders gesagt: Die neue KfW-Förderung bringt dem Großteil der Käufer rein gar nichts. Die Zinswende zerstört gerade selbst die Eigenheimträume von Besserverdienern. Ein durchschnittlicher Neubau in Düsseldorf kostet 730.000 Euro. Sogar wenn Käufer mustergültig 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mittel stemmen, liegt ihre monatliche Rate bei gut 3300 Euro – das ist mehr als viele Menschen netto im Monat verdienen. Die neue Förderung droht zu einem Hilfsprogramm für Besserverdiener zu mutieren. Und ist wieder mal ein Beispiel für die herrschende Gießkannenmentalität in der Bundesrepublik.

Wer sich nur eine Bestandsimmobilie leisten kann, stößt auf allerlei Zynismus: Zwar gibt es dafür auch jetzt schon Förderkredite über das Wohneigentumsprogramm, doch der aktuelle Zinssatz von gut vier Prozent liegt sogar noch über dem derzeitigen Niveau des Marktzinses.

Auch die Pläne des Bauministeriums wirken weltfremd. Im Juni startet ein Förderprogramm für Familien mit Kindern und einem zu versteuernden Jahreseinkommen von 60.000 Euro. Bei dem aktuellen Preis- und Zinsniveau aber ist es vielerorts kaum möglich, damit eine Immobilie zu finanzieren.

Die Zinsentwicklung kann das Bauministerium nicht beeinflussen. Aber es könnte Käufer an anderer Stelle entlasten. Einer der größten Kostenfresser beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer, über die die Länder bestimmen. Das Bauministerium könnte sich stärker dafür einsetzen, dass Freibeträge eingeführt und die Länder gegenfinanziert werden – so wie im Koalitionsvertrag auch vereinbart. Das wäre eine wirkliche Hilfe für das Gros der Käufer.

nachrichten.wiwo.de

Gesetzeslücke bei Immobilienbesitz

So können Deutsche im Ausland die Erbschaftsteuer umgehen

Wird eine Immobilie vererbt, fällt mitunter beträchtliche Erbschaftsteuer an. Wie jetzt der Bundesfinanzhof bestätigte, muss das aber nicht sein: Dank einer Gesetzeslücke können Deutsche im Ausland die Steuer vermeiden.

Ausländer und länger im Ausland lebende Deutsche können die Erbschaftsteuer auf Immobilien in Deutschland nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) dank einer Gesetzeslücke umgehen. Sie könnten Häuser und Grundstücke über ein Vermächtnis – etwa durch Festlegung im Testament – nach dem Tod steuerfrei weiterreichen, entschied der BFH, das höchste deutsche Steuergericht, in dem am Dienstag veröffentlichten Urteil (Az. II R 37/19).

Der Gesetzgeber habe offenbar bei der Erbschaftsteuer bewusst eine Gesetzeslücke gelassen, sagte BFH-Richterin Anette Kugelmüller-Pugh in München. "Wahrscheinlich" könne die Regelung auch auf Vermächtnisse anderer Vermögenswerte – etwa auch von Anteilen an Unternehmen – angewandt werden. Der BFH habe zunächst aber nur für Immobilien entschieden.

Wichtiger Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis

Wichtig sei, dass der künftige Nutznießer die Immobilien nicht vererbt bekomme, sondern als Vermächtnis erhalte, sagte die Richterin. Juristisch gibt es hier einen Unterschied: Der Erbe wird unmittelbar im Zeitpunkt des Todes Eigentümer, mit einem Vermächtnis hat er nur einen Herausgabeanspruch an den oder die Erben.

Maßgeblich für die Erbschaftsteuer sei aber nur die Erlangung des Eigentums zum Zeitpunkt des Todes, erläuterte Kugelmüller-Pugh. Das Eigentum geht es in diesem Fall – anders als beim Erbe – aber erst durch die notarielle Eintragung an den Empfänger des Vermächtnisses über. Für Deutsche gilt die Steuerfreiheit aber nur, wenn sie seit mehr als fünf Jahren im Ausland leben.

manager-magazin.de

Neubaukatastrophe befürchtet: 2024 nur noch 100.000 Einheiten

Zinsen, Materialkosten, Bauvorschriften und neue Energieeispargesetze bilden einen „absoluten Giftcocktail“, warnt Haus & Grund Verbandspräsident Warnecke. Die Details seiner Prognose.

Der Verband der privaten Wohnungseigentümer Haus & Grund befürchtet einen noch schlimmeren Einbruch bei Neubauten. Für 2023 erwartet Verbandspräsident Kai Warnecke nur noch rund 200.000 Fertigstellungen – für 2024 gar nur 100.000 neue Einheiten.

Zur Begründung der Prognose erklärte Warnecke, für dieses Jahr seien die zu erwartenden Neuzugänge schon abgesteckt und im Bau, folglich recht gut zu prognostizieren. Und für 2024 würden hohe Zinsen, Materialkosten und Bauvorschriften zusammen mit den drei geplanten Gebäudeenergiegesetz-Novellen der Koalition einen „absoluten Giftcocktail“ bilden, sagte Warnecke im Gespräch mit der WirtschaftsWoche. „Das treibt die Preise ins Unerschwingliche“, warnt Warnecke. Wenn die Gebäudeenergienovellen wie befürchtet kämen, müssten die kostendeckenden Kaltmieten bei neuen Wohneinheiten von derzeit 18 Euro pro Quadratmeter auf 25 Euro steigen. Der Altbestand wäre wegen der teuren Nachrüstpflichten ebenfalls betroffen.

Die Bereitschaft zu neuen Investitionen sei im privaten Wohnungsbau mittlerweile auf einem historischen Tiefststand angelangt.

Warnecke: „Das spiegeln uns die Mitglieder im Verband nach Berlin.“ Haus & Grund hat nach eigenen Angaben über 910.000 Mitglieder mit 5,5 Wohnungen. Dabei handle es sich um Privatpersonen, die in Deutschland insgesamt 80 Prozent des deutschen Wohnungsbestands repräsentierten.
wiwo.de

KfW-Programm:
Bund kürzt Gelder für Gebäudesanierung

Unsere Regierung hat mal wieder ganze Arbeit geleistet und heute die KfW-Förderung für Gebäudesanierung mit sofortiger Wirkung drastisch reduziert!

Das bedeutet, dass es in Zukunft für Eigentümer deutlich unlukrativer wird Ihre Gebäude energetisch zu sanieren und das somit eine deutlich geringere Sanierungsquote nach sich zieht. Das konterkariert alle Anstrengungen zur Energieeinsparung und der notwendigen Erhöhung des Sanierungsanteils zur Erreichung der Klimaziele im Gebäudebereich.

Willkommen im Deutschland 2022!

Anbei haben wir Ihnen zum einen, einen Artikel der Wirtschaftswoche vom heutigen Tage beigefügt, der das Thema allerdings versucht ziemlich klein zu reden (alleine Habecks Aussage, dass dafür jetzt viele in den Genuss der Förderung kommen können, wenn die einzelne Förderung kleiner ist, ist schlichtweg zum totlachen), zum anderen, einen Auszug der KfW mit den aktuell gültigen Konditionen zur Förderung der Gebäudesanierung.

Folgende Dateien sind für Sie zum Download verfügbar (die Freigabe ist gültig bis 28.07.23 17:08):

KfW-Programm__Bund_kuerzt_Gelder_fuer_Gebaeudesanierung.pdf (3.1 MB)

Aktuelle_KfW_Sanierungs-Foerderungen.pdf (366.1 kB)