Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) rechnet mit erheblich weniger neuen Mietwohnungen im laufenden Jahr. Die Zahl der fertiggestellten Einheiten bei den Mitgliedsunternehmen im GdW könnte demnach um rund 40 Prozent auf knapp 17.700 zurückgehen, wie der Verband mitteilte.

Während die Investitionen für Instandhaltungen bei den Mitgliedern leicht zunehmen, sollen sie für den Neubau im laufenden Jahr um rund ein Fünftel auf 6,4 Milliarden Euro zurückgehen.

„Das betrifft vielfach auch geförderte Wohnungen für Mieterinnen und Mieter in der unteren Einkommenshälfte“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Bundesweit rechnet der Verband damit, dass in diesem und im kommenden Jahr fast 130.000 Wohnungen weniger gebaut werden als in den zwei Jahren zuvor. „Und das in einer Zeit, in der wir jede neue Wohnung gebraucht hätten.“

Grund für den weiteren Rückgang bleiben demnach die hohen Kosten im Geschosswohnungsbau. Bauleistungen im Neubaubereich hätten sich seit 2019 um fast die Hälfte verteuert. Die Preise verharrten auf hohem Niveau und stiegen weiter, betonte Gedaschko. Eine wirkliche Entspannung sei nicht in Sicht.

Den Immobilienmarkt in Deutschland plagen Probleme. Nicht neuerdings, sondern eigentlich seit nunmehr 15 Jahren. Auch für den an Zyklen gewöhnten Markt ist das ein außergewöhnlich langer Zeitraum. Normalerweise prägt ihn der Wechsel zwischen Auf und Ab. Ein ruhiges Jahrzehnt wie die Nullerjahre kann man guten Gewissens zu den Ausnahmen zählen.
Die aktuellen Probleme sind schnell benannt: Es werden zu wenige Wohnungen gebaut, und wenn, dann zu teure. Vor allem große Objekte fehlen, und damit meine ich sowohl familiengerechte Eigentumswohnungen als auch Eigenheime. Übrigens ist solch ein Problem für Deutschland keine ganz neue Erfahrung. Ein Blick zurück könnte also helfen. Doch beginnen wir mit Gegenwart und Zukunft.

Mit dem kommenden Jahr und damit dem Start einer neuen Bundesregierung bietet sich die Chance, wirklich die Ärmel in der Wohnungsbaupolitik hochzukrempeln und zu liefern. Kommunen mit Wohnungsknappheit bekommen in diesem Szenario finanzielle und personelle Unterstützung für große Bauland- und Genehmigungsoffensiven, verbunden mit einer notwendigen Rückendeckung gegenüber allgegenwärtigen Baumuffeln. Haushalte, deren Einkommen nicht für den Eigentumserwerb aus eigenen Kräften reicht, werden gezielt durch Mietkaufmodelle und wirksam hohe Wohnungsbauprämien gefördert. Und das alles noch, bevor sich das Fenster der Möglichkeiten durch Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft wieder schließt.

Doch ich befürchte, dass es dazu nicht kommen wird. Zumindest nicht im ersten Jahr der neuen Regierung. Denn da stehen Verteidigung und Wirtschaftskrise sowie Infrastruktur und Energie im Vordergrund. In der Wohnungspolitik überlässt die Union – sollte sie in einer Regierung stärkste Kraft sein – nach der Wahl mutmaßlich wieder den kleineren Partnern das Feld.

Der deutsche Wohnungsmarkt hat in den 2010er Jahren einen bemerkenswerten Boom erlebt. Die Mixtur aus robustem Wirtschaftswachstum, starken Beschäftigungszuwächsen und stetig fallenden Zinsen hat die Wohnungspreise teilweise zweistellig wachsen lassen, insbesondere in den Metropolen. Doch mit dem Jahr 2022 hat sich die Situation gedreht.
Bedingt durch die stark gestiegenen Zinsen infolge der hohen Inflation ist die Nachfrage eingebrochen, gleichzeitig mussten Projektentwickler mit deutlichen höheren Baukosten kämpfen – auch weil im Nachgang der Coronapandemie die Materialkosten rasant gestiegen sind. In der Folge kam es zu Insolvenzen bei Projektentwicklern, rückläufigen Baugenehmigungen und einem Rückgang der Wohnungspreise um rund zehn Prozent. Zudem hat sich auch das gesamtwirtschaftliche Klima eingetrübt, die Wirtschaft wächst kaum noch.
Vor diesem Hintergrund schauen viele Anleger und potenzielle Erwerber von Wohneigentum nach wie vor mit Sorgen auf die Zukunft im Wohnungsmarkt und fragen sich: Ist die Flaute wirklich schon vorbei?

Tatsächlich sind die Perspektiven für den Wohnungsmarkt gut. Baldige Preissteigerungen sind wahrscheinlich. Ursächlich hierfür ist vor allem eine Kombination verschiedener Gründe.

Immobilien verzeichnen aktuell wieder deutliche Preissteigerungen, insbesondere in Hamburg. Das hat eine Analyse von Dr. Klein ergeben. Während die Preise für Wohnungen laut des Finanzdienstleisters im Jahresvergleich um 4,46 Prozent zulegen, steigen die Kosten für Ein- und Zweifamilienhäuser moderater um 1,7 Prozent.

Frank Lösche von Dr. Klein erklärt, dass die unsichere Gesetzeslage und potenziellen Sanierungskosten viele Käufer zu Eigentumswohnungen treiben. „In Hamburg stehen zum Beispiel wenig Neubauten, sondern meist Häuser mit einer schlechteren Energieeffizienzklasse zum Verkauf“, sagt der Experte.

Weshalb Immobilien-Käufer in Großstädten aktuell Wohnungen bevorzugen

Angesichts der eingebrochenen Genehmigungszahlen werden nur 150.000 neue Wohnungen pro Jahr erwartet. Der Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Andreas Mattner, spricht von einem »regelrechten Sirenenalarm«.

Nach Prognose der sogenannten Immobilienweisen wird die Bundesregierung ihr Wohnungsbauziel künftig noch deutlicher verfehlen. »Die Krise ist tiefer, als die Baufertigstellungs- und Baugenehmigungszahlen bislang zeigen«, heißt es im veröffentlichten Frühjahrsgutachten.  Noch zehre der Wohnungsbau von Projekten, die vor den deutlichen Zinserhöhungen begonnen worden seien.

Hauptgrund für die Entwicklung sind die seit dem Frühjahr 2022 gestiegenen Zinsen. Damit seien fast schlagartig alle Wohnungsbauprojekte unwirtschaftlich geworden, sagte der Immobilienweise Harald Simons. Die Folge sei praktisch ein Stopp des Wohnungsbaus. »Der Wohnungsneubau befindet sich in einer tiefen Krise«, sagte der Experte. Eine »schwarze Null« bei Wohnungsneuentwicklungen wird dem ZIA zufolge erst bei einer Durchschnittsmiete von 21 Euro pro Quadratmeter erzielt. »Das ist nicht möglich«, sagte ZIA-Präsident Mattner. »Wer also baut, geht bankrott.«

Bereits jetzt fehlten mehr als 600.000 Wohnungen

Um an der Misere etwas zu ändern, schlägt der ZIA etwa ein Programm der staatlichen Förderbank KfW vor, dass die Marktzinsen auf zwei Prozent reduzieren soll. Das würde bei einer Fördersumme von drei Milliarden Euro etwa 100.000 zusätzliche Wohnungen bringen. Auch ein temporärer Verzicht auf die Grunderwerbsteuer oder kommunale Abschöpfungen beim Wohnungsbau wären »der Superturbo«, sagte Mattner.

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Im Rahmen eines Zinsupdates berichtet der Vermittler privater Baufinanzierungen Interhyp über Entwicklungen rund um Finanzierung, Zinsentwicklung und den Immobilienmarkt. „Erstmals seit einigen Monaten haben wir im Januar in unserem Interhyp-Immobilienindex für Deutschland wieder leicht steigende Preise gesehen. Die nächsten Monate werden zeigen, ob wir hier am Beginn eines neuen Trends stehen“ erklärt Jörg Utecht, CEO der Interhyp Gruppe.

Der Vergleich der größten deutsche Städte zeigt regionale Unterschiede. So sind die Immobilienpreise seit November 2023 stabil geblieben (-01%). In Frankfurt sind die Preise geringfügig gesunken um -0,8%. Hamburg (+1,6%) und Berlin (+0,7%) weisen dagegen erstmals seit März 2023 eine leichte Aufwärtstendenz auf. Anhand des Interhyp-Immobilienindex sind sowohl für ältere Immobilien mit dem Baujahr vor 1990 als auch für jüngere Immobilien mit einem Baujahr nach 2010 leichte Preisanstiege zu beobachten.

Interesse an Immobilien nimmt zu

Wie Interhyp unterstreicht, sei der Markt aktuell für Kaufinteressierte so attraktiv wie lange nicht. Der spürbare Rückgang der Zinsen in den vergangenen Wochen wirke sich auf die monatlichen Rate aus. „Wir sehen seit dem Sinken der Zinsen, dass das Interesse an Immobilien steigt. Langsam kommt die Dynamik zurück in den Markt“, sagt Jörg Utecht.

Immobilien haben wieder kürzere Liegedauer

Aus Daten der Interhyp-Tochter ThinkImmo geht hervor, dass die durchschnittliche Liegedauer auf den Immobilienportalen im vierten Quartal 2022 einen Rekordstand erklommen hatte. Bei Häuser waren es 85 Tage, bei Wohnungen 79 Tage. Im ersten Halbjahr verringerte sich die Liegedauer spürbar, und zwar auf 57 Tagen bei Häusern und 67 Tagen bei Wohnungen.

Für das zweite Halbjahr 2023 liegen die Daten noch nicht vollständig vor. Es zeichnet sich jedoch ab, dass dieser Trend anhalten könnte.

„Es wird nun spannend sein, wie sich das gestiegene Interesse auf die Immobilienpreise auswirkt. Mein Rat an Kaufinteressierte: Nicht zu lange warten, denn die Preise könnten in den kommenden Monaten auch wieder steigen“, betont Jörg Utecht.

Ausblick auf die Zinsentwicklung

Die meisten Kreditinstitute des monatlichen Interhyp-Zinspanel rechnen damit, dass sich die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen kurzfristig in den kommenden vier Wochen auf gleichbleibendem Niveau, also rund um die Marke von 3,5% halten werden.

Mittel- bis langfristig, also in den nächsten sechs bis zwölf Monaten, könnten nach Einschätzung jedes zweiten Befragten die Zinsen wieder in Richtung 3% nachgeben. Die andere Hälfte der Befragten erwartet mittel- bis langfristig ein gleichbleibendes Zinsniveau mit Schwankungen zwischen 3,5 und 4%. Von ersten Leitzinssenkungen durch die EZB gehen die meisten Experten aus dem Zinspanel nicht vor Sommer 2024 aus. (tik)

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Ökonomen rechnen weltweit mit stark steigenden Immobilienpreisen. Diese sollen ihren Prognosen zufolge in den kommenden zehn Jahren global im Mittel um neun Prozent per annum zulegen. So geht es aus einer am Montag veröffentlichten Umfrage des Münchner Ifo-Instituts mit dem Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik unter 1405 Experten aus 133 Ländern hervor.

In Deutschland werden demnach leicht unterdurchschnittliche Zuwächse von 7,2 Prozent erwartet, in Österreich von 6,9 Prozent und in der Schweiz von 4,8 Prozent. »Die Steigerung der Immobilienpreise wird dabei eher von Nachfrage- als von Angebotsfaktoren getrieben«, sagte Ifo-Forscher Timo Wochner.

Zu einer erhöhten Nachfrage in vielen Weltregionen führen sollen vor allem ein gestiegener Lebensstandard und höhere Einkommen, aber auch der Wunsch nach mehr Wohnfläche und das Bevölkerungswachstum. Die Tendenz zu mehr Homeoffice spielt hier ebenfalls eine Rolle.

»Angebotsfaktoren wie begrenzte Produktionskapazitäten, höhere Preise für Baumaterialien und ein Mangel an Baugrund sind für 27 Prozent der Expertinnen und Experten für steigende Immobilienpreise verantwortlich«, sagte Wochner. Die Geldpolitik der Zentralbanken, die Inflation und die Regierungspolitik werden von zwölf Prozent der Befragten als Treiber der erwarteten Preisanstiege angegeben.

In Westeuropa (6,4 Prozent) und Nordamerika (7,7 Prozent) dürften die Preissteigerungen bei Immobilien nach Ansicht der Volkswirte unter dem globalen Durchschnitt bleiben. In Süd- und Osteuropa werden indes deutlich höhere Wachstumsraten erwartet (18,4 bzw. 14,9 Prozent). Besonders hoch könnten die Immobilienpreise laut den Ökonomen in Süd- und Westasien (25,1 bzw. 22,4 Prozent) und Mittelamerika (24,4 Prozent) steigen.

Angegeben wurden nominelle, also nicht inflationsbereinigte Werte. »Die realen Wachstumsraten werden geringer ausfallen«, sagte Ifo-Forscher Philipp Heil. In Deutschland seien die Hauspreise in den vergangenen zehn Jahren bereits um mehr als 81 Prozent gestiegen. »Dieser Trend wird sich vermutlich fortführen«, sagte Heil. In Österreich betrug die Teuerung sogar 95 Prozent, in der Schweiz lediglich 44 Prozent.

Es gibt eine Zahl, die am Immobilienmarkt zu millionenschweren Verwerfungen führen kann: der Bauzins. Innerhalb eines knappen Jahres stiegen Hypothekenzinsen mit zehnjähriger Laufzeit von einem auf nun etwa vier Prozent. Nachdem die Ära billigen Geldes den Immobilienboom erst möglich gemacht hatte, brach die Nachfrage mit dem Zinsanstieg quasi von jetzt auf gleich ein. Erstmals seit vielen Jahren war die Immobilienbranche wieder mit Preisstürzen konfrontiert.

Die Abschläge sind beachtlich, wie eine neue Studie des Immobilienberaters Colliers zeigt. Demnach hätten sich Wohn- und Geschäftshäusern gegenüber Sommer vergangenen Jahres um 17 Prozent verbilligt. Damit kosten solche Zinshäuser nun wieder so viel wie 2018. Oder anders gesagt: Immobilien haben ihre Wertzuwächse aus der Schlusszeit der Boomzeit verloren.

Immerhin: Die Experten gehen nicht davon aus, dass es in der Fläche zu weiteren größeren Preiskorrekturen kommen wird. „Die Talsohle ist vielerorts erreicht“, resümiert Felix von Saucken, Head of Residential Germany bei Colliers. Inzwischen hätte der Investmentmarkt die gestiegenen Zinsen eingepreist.

Nur in Teilsegmenten wie bei Häusern mit schlechterer Energiebilanz seien noch leichtere Rückgänge zu erwarten. Und: Wie immer ist am Immobilienmarkt der Betrachtungszeitraum entscheidend. Viele Eigentümer werden auch trotz der Korrektur der letzten Monate noch immer stattliche Wertzuwächse verbuchen, weil sie vor einigen Jahren gekauft haben.

Immobilien werden rentabler

Gerade mit Zinshäusern aber zielen Anleger weniger darauf, die Immobilie nach einer Wertsteigerung wieder loszuschlagen. Sie wollen sie stattdessen halten und laufende Mieteinnahmen generieren. Die Experten von Colliers kommen daher zu dem Schluss: Gerade jetzt können sich Immobilien als Kapitalanlage wieder lohnen. Mit der Zinswende haben sich die Rahmenbedingungen für Neu-Investoren nämlich wieder aufgehellt, trotz gestiegener Finanzierungskosten.

Erstens: Die Kaufpreise und Renditen von Immobilien haben sich wieder stabilisiert. Wegen der hohen Kaufpreise ließen sich im Boom gerade in den Metropolen nur niedrige Renditen erzielen. Nun kommen Anleger mit Zinshäusern durchschnittlich auf eine Nettorendite von 4,5 Prozent – immerhin 0,6 Prozentpunkte mehr als noch im vergangenen Jahr. Auch in den Metropolen kletterte die Nettorendite von 3,0 Prozent im vergangenen Jahr auf nun 3,8 Prozent. Immobilien werden also wieder rentabler.

Das zeigt sich auch am sogenannten Vervielfälter. Der gibt an, nach wie vielen Jahren eine Immobilie rein rechnerisch mit den erhaltenen Jahresmietzahlungen abbezahlt ist. Im Jahr 2021, mitten im Immobilienboom, lag der Vervielfältiger im Durchschnitt bei 28,5, in den Großstädten noch deutlich darüber. Heute wären Wohnungen und Häuser ausgehend von der Formel oft schon nach 20 Jahren abbezahlt.

Anleger profitieren vom Wohnungsmangel

Zweitens: Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum wird hoch bleiben – und damit den Investmentmarkt stabilisieren. „In Deutschland verschärft sich der Wohnungsmangel immer mehr, weil zu wenig gebaut wird“, beobachtet Colliers-Experte von Saucken.

In den vergangenen Jahren ist Deutschland bereits an seinem Ziel, 400.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen gescheitert. Fachleute gehen davon aus, dass die Zahl dieses Jahr bei unter 200.000 liegen dürfte – wegen gestiegener Baukosten, Zinsen und der Krise am Bau.

Anders gesagt: Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich weiter zuspitzen – zum Leidwesen aller, die auf der Suche nach einer Wohnung sind. „Es mag zynisch klingen, aber Käufer von Zinshäusern werden von dieser Entwicklung in besonderer Weise profitieren, da eine Kehrtwende am Wohnmarkt nicht absehbar ist,“ schlussfolgert von Saucken.

Berlin: Die Wohnungskrise in Deutschland spitzt sich zu. Nach Daten des Analysehauses Bulwiengesa für das erste Halbjahr 2023 sind Projektentwickler zunehmend zurückhaltend geworden. Vor allem drei Zahlen zeigen die Misere am Wohnungsmarkt:

Die gestarteten Bauvorhaben haben sich im Vergleich zu den ersten sechs Monaten der Jahre 2021 und 2022 halbiert.
Viele Projekte verzögern sich. Bei 30 Prozent des Projektentwicklungsvolumens wurde der Bau mindestens ein Quartal später begonnen.
Zudem werden zahlreiche Baustellen später fertiggestellt als geplant. Bei mehr als 36 Prozent des Projektvolumens können die Bauträger die Ende 2022 anvisierten Termine nicht einhalten.
Bulwiengesa analysiert zweimal jährlich die Lage der Projektentwickler auf dem deutschen Markt. Die Zahlen können damit als Frühindikator dienen, in welche Richtung sich die Immobilienwirtschaft entwickelt.

Die Wohnungswirtschaft warnt seit Langem vor einbrechenden Zahlen im Wohnungsbau. Die Bundesregierung war Ende 2021 mit der Botschaft angetreten, für 400.000 neue Wohnungen jährlich sorgen zu wollen.

Tatsächlich wurden 2022 nach Zahlen des Statistischen Bundesamts 295.300 Wohnungen fertiggestellt. Für die nächsten Jahre rechnet der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft GdW mit abnehmenden Zahlen bis hin zu nur noch 200.000 neuen Wohnungen jährlich.

Für den GdW steht fest: „Die anhaltenden Preisanstiege infolge von Zinssteigerungen und Langzeitauswirkungen der Coronakrise, aber auch kostentreibende politische Vorgaben und Förderchaos würgen die Investitionsfähigkeit der sozial orientierten Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland insbesondere beim Wohnungsneubau ab.“

Thomas Meyer, Mitgründer und Vorstandsvorsitzender der Wertgrund AG, nennt ein Beispiel dafür, wie politische Vorgaben sein Geschäft erschweren. „Das Liesel Quartier in Göttingen mit 590 Wohnungen, davon 40 Prozent gefördert und preisreduziert, war komplett geplant und die Bauanträge vorbereitet und zum Teil schon eingereicht, ausgerichtet auf die Effizienzhausstufe 55“, erzählt der Investor. Doch gebaut wurde es noch immer nicht.

„Erst erforderte eine Anpassung auf die Effizienzhausstufe 40 weitere monatelange Planungsarbeiten“, so Meyer. Jetzt werde geprüft, ob es die neuen, seit März geltenden Anforderungen an klimafreundliche Wohngebäude mit einer entsprechenden Zertifizierung erfülle. Das nehme aufgrund der Kapazitätsengpässe bei den Energieberatern jedoch einige Monate in Anspruch.

„Seit Amtsantritt der Ampelregierung ist die Förderpolitik von Unsicherheit und Veränderung geprägt“, sagt Meyer. Projekte wie das Liesel Quartier seien mehrfach umgeplant worden, um Fördermittel beantragen zu können. „Man will höhere Standards, gleichzeitig sinkt die Förderung, das ist ein doppeltes Dilemma“, sagte Meyer dem Handelsblatt.

Die Effizienzhausstufe EH40 bedeutet, dass ein Gebäude nur 40 Prozent der Energie verbraucht, die ein gesetzlich definiertes Standardhaus benötigt. Gefördert werden derzeit Wohnungen mit diesem Standard. EH55 ist gesetzlicher Neubaustandard geworden; Fördermittel gibt es dafür nicht mehr. Eine weitere Verschärfung ist nicht ausgeschlossen. Der Koalitionsvertrag sieht vor, den Neubaustandard auf EH40 anzuheben. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) ist jedoch dagegen, um den Wohnungsbau nicht weiter zu verteuern.

Längst wirken sich die Verzögerungen und Absagen auf die Baubranche aus. Erst am Dienstag schlug der Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB) Alarm: „Leider ist keine Trendwende bei der Nachfrage im Wohnungsbau erkennbar“, sagte Felix Pakleppa.

Im Vorjahresvergleich seien die Baugenehmigungen für Wohngebäude um mehr als 30 Prozent eingebrochen. Bei den Auftragseingängen im Wohnungsbau betrage der Rückgang ebenfalls ein Drittel. Pakleppa: „Die Rückmeldungen aus den Unternehmen lassen eine Fortsetzung dieses Negativtrends in den kommenden Monaten erwarten.“

Noch zehrten die Unternehmen von den Auftragsbeständen der Vorjahre, so der ZDB-Hauptgeschäftsführer. Ein Drittel der Unternehmen beklage aber schon jetzt einen Mangel an Aufträgen. „Da wächst ein enormer Druck, den Beschäftigungsstand zu halten.“

Die Entwicklung sei ein Weckruf an die Politik. „Ein positives Signal an Häuslebauer, Investoren und die Bauwirtschaft ist jetzt so wichtig wie lange nicht mehr.“ Dieses Signal könne etwa eine bessere finanzielle Unterstützung durch die KfW, ein reduzierter Mehrwertsteuersatz oder eine niedrigere Grunderwerbsteuer sein. „Es muss etwas geschehen für den Wohnungsbau.“

Erst waren es Materialengpässe, nun sind es hohe Zinsen, die den Immobilienmarkt durcheinanderwirbeln. Wer derzeit verkaufen will, muss häufig mit hohen Preisabschlägen rechnen.
Der Preisverfall der Immobilien gegenüber dem Vorjahr wird 2023 deutlich ausfallen. Gleichzeitig schießen die Mieten, besonders bei Neuverträgen, in die Höhe.
Hinzu kommt ein stockender Neubau von Wohnungen, und auch die Bevölkerung in Deutschland wächst weiter. Der Boom am Immobilienmarkt ist vorbei. Könnte genau deshalb jetzt der richtige Moment sein zu kaufen?
Unsere Serie „Trendviertel 2023“ startet mit drei Metropolen: Lesen Sie unsere ausführlichen Analysen zu Hamburg, zu Berlin und zu München.
Selbst ein prominenter Name hilft nicht mehr. Ex-Bayern-München-Spieler Jérôme Boateng sucht schon länger einen Käufer für sein Haus im noblen Münchener Vorort Grünwald. Die Luxusvilla hat alles, was man von einer Millionärsunterkunft erwartet: zehn Zimmer, beheizbarer Außenpool, Weinkeller, Fitnessraum, Heimkino und Wellnessbereich.

Doch seit über einem Jahr ist kein Käufer bereit, den Angebotspreis von 11,5 Millionen Euro zu zahlen. Was Boateng erlebt, bekommen gerade viele Verkäufer zu spüren: Interessenten sind wegen der Zinswende verunsichert, der Markt ist so gut wie tot.

Wer verkaufen muss, nimmt oft deutliche Preisabschläge in Kauf. Wie lange hält dieser Trend noch an? Exakte Prognosen sind schwierig, doch sieben Zahlen geben deutliche Hinweise, wie sich der Markt für Wohnimmobilen im laufenden Jahr und darüber hinaus entwickeln dürfte – und ob es sich womöglich jetzt schon wieder lohnt, nach Kaufobjekten Ausschau zu halten.

1. Immobilienmarkt 2023: Bauzinsen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent

Im Mai gab es Hoffnung. In Washington konnten sich die politisch Verantwortlichen nicht auf einen Haushalt einigen, manche Investoren befürchteten einen Zahlungsausfall der USA und kauften verstärkt Bundesanleihen.

Je höher die Nachfrage nach deutschen Staatspapieren, desto geringer werden diese verzinst. Und das drückt wiederum die Zinsen für Immobilienkredite.

Doch eine Trendwende ist das nicht, zumal die Europäische Zentralbank den Leitzins zuletzt auf vier Prozent erhöht hat. Höhere Leitzinsen sorgen laut Max Herbst nicht automatisch für teureres Baugeld.

Doch an sinkende Zinsen mag der Chef der FMH-Finanzberatung nicht glauben. Im laufenden Jahr geht er davon aus, dass sich die Zinsen für zehnjährige Hypothekenkredite in einem Korridor zwischen 3,5 und 4,5 Prozent bewegen.

Miriam Mohr, Privatkundenvorständin beim Hypothekenvermittler Interhyp, rechnet mit einem „Zinskorridor zwischen 3,5 und vier Prozent“. Kleine Ausreißer nach unten sollten Kreditnehmer nach Ansicht der Fachleute daher in jedem Fall nutzen.

Was die Zinsbindung angeht, rät Herbst zur langen Frist. Darlehen, bei denen der Zins lediglich fünf Jahre festgeschrieben ist, kosten derzeit genauso viel wie solche mit 15 Jahren Zinsbindung.

Zwischenfazit: Sinkende Zinsen werden den Immobilienmarkt auf absehbare Zeit nicht beflügeln. Aber auch mit weiter steigenden Zinsen, die die Gesamtkosten für den Immobilienkauf weiter erhöhen und die Nachfrage noch stärker ausbremsen als bisher, ist nicht zu rechnen.

2. Lieferprobleme bei einem Viertel der Firmen: Material und Handwerker bleiben knapp

Das waren Bauherren und Bauträger lange nicht mehr gewohnt: Handwerker melden sich aktiv bei ihnen und fragen, ob es Aufträge gibt. Die Situation am Bau hat sich nach dem Zinsschock dramatisch gewandelt.

Noch im vergangenen Jahr waren oft weder Handwerker noch Material vorhanden. Corona und Ukrainekrieg hatten viele Lieferketten unterbrochen, es fehlte an Baumaterial. Zugleich arbeiteten Handwerksbetriebe noch ihre vollen Auftragsbücher aus den Jahren des Immobilienbooms ab.

Jetzt hat sich die Situation entspannt. In der Frühjahrsumfrage des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB) heißt es: „Die Verfügbarkeit von Baumaterial, Maschinen und Geräten ist wieder weitgehend gegeben.“ Meldeten im Frühjahr 2022 noch nahezu 80 Prozent der Unternehmen Lieferschwierigkeiten bei Baumaterial, ist es im Frühjahr 2023 noch knapp ein Viertel. Einschränkungen gibt es laut ZDB noch bei den energieintensiven mineralischen Produkten wie Ziegeln, Fliesen und Vliesen sowie bei Bitumen. Letzteres liegt an der ausgefallenen Kapazität der Raffinerie in Schwedt durch den Importstopp von russischem Erdöl.

Es gibt also wieder Baumaterial, aber die Baupreise verharren auf einem historisch hohen Niveau. Laut Statistischem Bundesamt sind im Frühjahr insbesondere Dachabdichtungen und Heizungsanlagen teurer geworden. Gesunken sind die Preise in keinem Bereich.

Gut ausgelastet sind nach wie vor Handwerker, die wegen der Energiewende viel im Gebäudebestand arbeiten wie Dachdecker, Elektriker und Heizungsinstallateure. Generell aber gehen die Aufträge im Baugewerbe zurück, einige Betriebe mussten schon in Kurzarbeit gehen.

Zwischenfazit: Die Zeiten, in denen wegen Material- und Handwerkermangels jedes Bauprojekt einem Albtraum glich, sind definitiv vorbei. Zumindest durch dieses Problem dürfte die Immobiliennachfrage nicht mehr ausgebremst werden.

3. Minus fünf Prozent Ende 2023: Wie tief fallen die Immobilienpreise noch?

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp), brachte es bei der Präsentation des Hauspreisindexes für das erste Quartal auf den Punkt: „Es gibt nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen. Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht. Diese Phase wird mutmaßlich noch einige Quartale anhalten.“

Laut vdp sind die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 um 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zurückgegangen und um 2,0 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2022. Das waren sowohl auf Jahres- als auch auf Quartalssicht die stärksten Rückgänge seit Beginn der Indexaufzeichnungen.

Laut Berechnungen von VDP Research für das Handelsblatt werden die Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien im Jahresdurchschnitt 2023 zwischen vier bis fünf Prozent nachgeben. Andreas Kunert, Director Research bei vdp Research, verweist zudem darauf, dass der reale Preisverfall deutlich kräftiger ausfällt als der nominale: „Legt man die Prognose des Sachverständigenrats hinsichtlich der Entwicklung der Inflation in Deutschland von 6,6 Prozent darüber, so ergibt sich ein möglicher realer Wertverlust von rund elf Prozent im Jahr 2023.“

Ein positiveres Bild zeichnet der Europace-Hauspreisindex, der auch schon die Monate April und Mai 2023 abbildet. Nach einem deutlichen Minus im Herbst und Winter vergangenen Jahres stabilisierten sich die Preise demnach ab Februar wieder. Insbesondere bei Neubauobjekten bleiben die Preise seitdem auf einem hohen Niveau, auch bei Eigentumswohnungen und Bestandshäusern scheint die Zeit der Preisabschläge zumindest für den Moment vorbei zu sein.

Zwischenfazit: Der reale Preisverfall gegenüber dem Vorjahr wird 2023 erheblich ausfallen. Doch es gibt derzeit keine Anzeichen, dass er danach unvermindert weitergeht.

4. 2,1 Milliarden Euro – Wenige große Transaktionen am Immobilienmarkt

Die stark gestiegenen Kreditzinsen und die Krisenstimmung lähmen den Immobilienmarkt. Die Investitionen von Fonds und Unternehmen in Wohnimmobilien sind zum Jahresauftakt drastisch eingebrochen, wie der Immobilienspezialist Jones Lang LaSalle (JLL) jüngst vorrechnete. Im ersten Quartal gab demnach das Transaktionsvolumen in Deutschland um fast die Hälfte nach – auf rund 2,1 Milliarden Euro.

Umso stärker war Rolf Buch die Erleichterung anzumerken. „Verkäufe sind schwierig, aber sie sind weiterhin möglich“, verkündete der Vorstandschef von Deutschlands größter Immobilienfirma, dem Dax-Konzern Vonovia, bei der Vorlage der Quartalsergebnisse.

So gelang es den Bochumern, innerhalb von wenigen Wochen gleich zwei Großtransaktionen abzuschließen. Insgesamt fünf Bestandsobjekte mit 1350 Wohnungen in Frankfurt, Berlin und München veräußerte der Konzern für 560 Millionen Euro an CBRE Investment Management, einen großen Vermögensverwalter für Immobilien. Erst kurz zuvor hatte Vonovia einen Anteil an seinem sogenannten Südewo-Portfolio aus 21.000 Wohnungen in Baden-Württemberg für eine Milliarde Euro an eine vom Finanzinvestor Apollo verwaltete Gesellschaft verkauft.

Die Transaktionen des Branchenprimus Vonovia könnten eine Signalwirkung für den kriselnden deutschen Immobilienmarkt insgesamt haben. So fanden nach Daten des Immobilienberaters Savills im Mai auf dem Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland schon wieder beinahe doppelt so viele Transaktionen statt wie im April. Die jüngsten Deals deuten an, dass die Profis allmählich zurück an den Verhandlungstisch kommen – wenn der Preis stimmt.

Denn zur Wahrheit gehört auch, dass Vonovia seinen Bestand billiger verkaufen musste als gedacht. So hatte der Konzern die an CBRE verkauften Immobilien eigentlich mit einem Wert von 600 Millionen Euro veranschlagt – die Profis zahlten aber 40 Millionen weniger. Und auch Apollo erhielt finanzielle Zugeständnisse. So kaufte der Finanzinvestor 30 Prozent der Südewo-Anteile, erhält aber laut Analysten rund 70 Prozent der Gewinnausschüttungen der Südewo.

Aber immerhin, die Schockstarre scheint sich zu lösen. Die hohen Zinsen würden mittlerweile als neues Normal wahrgenommen, sagt Boris Groth, Chef des Transaktionsgeschäfts für Wohnimmobilien beim Beratungshaus Lübke Kelber: „Gerade die Profis akzeptieren, dass wir uns nun auf einem anderen, niedrigeren Preisniveau bewegen.“

Das bestätigt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter beim Makler Von Poll Immobilien: „Es gibt keine wirkliche Käuferklemme auf dem deutschen Immobilienmarkt, das Kaufinteresse ist da und hat seit Jahresbeginn sogar zugenommen.“

Zwischenfazit: Die Schockstarre, in die der Immobilienmarkt nach dem jähen Zinsanstieg 2022 verfallen war, beginnt sich zu lösen. Immer mehr Käufer haben sich mit den höheren Zinsen abgefunden – und immer mehr Verkäufer mit den gesunkenen Preisen.

5. Minus 104.700: Neubau ist weit vom Ziel entfernt

Es ist ein bitteres Eingeständnis: Die Bundesregierung hat 2022 ihr Wohnbauziel von 400.000 Einheiten jährlich erneut deutlich verfehlt. Insgesamt wurden 295.300 Wohnungen gebaut, gerade mal 0,6 Prozent mehr als im Jahr davor.

Im laufenden Jahr erwartet die Branche sogar einen Rückgang der Fertigstellungen – der sich voraussichtlich 2024 fortsetzen wird. Der Verband des Deutschen Baugewerbes erwartet, dass 2023 lediglich rund 245.000 Wohnungen fertiggestellt werden.

Wegen der gestiegenen Zinsen halten sich viele Bauherren mit Projekten zurück oder stoppen sie. Seit Monaten beobachtet das Ifo-Institut eine Stornierungswelle im Wohnungsbau. Im Februar berichteten 14,3 Prozent der befragten Unternehmen davon. Zwischen 2012 bis 2019 lag der Wert nie über drei Prozent.

Folge: Der Wohnungsmangel gerade in den Ballungsräumen verstärkt sich. So standen bei Vonovia im ersten Quartal nur 2,2 Prozent der insgesamt knapp 550.000 Wohnungen leer. „Wir können faktisch keine neuen Wohnungen mehr anbieten“, sagte Buch.

Da weniger neue Angebote als erhofft auf den Markt kommen, dürften sich Interessenten bei der Suche noch mehr auf bestehende Gebäude konzentrieren, sagt Makler Jürgen Michael Schick voraus. Daher erwartet Hans-Peter Hesse, Chief Investment Officer der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe, für Bestandsimmobilien in solidem Zustand zeitnah ein Ende der Preisrückgänge, wenn sich die Zinsentwicklung beruhigt. Der Preisverfall bei schlecht sanierten Gebäuden werde dagegen so schnell nicht aufhören.

Zwischenfazit: Die Neubauzahlen werden auf absehbare Zeit hinter dem Bedarf zurückbleiben – und stabilisieren dadurch die Preise für Bestandsimmobilien.

6. Plus zehn Prozent und mehr – Steigen die Mieten weiter?

Wer einen Blick in den Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts wirft, wird feststellen, dass die Wohnungsmieten in den vergangenen zweieinhalb Jahren lediglich um 4,2 Prozent gestiegen sind. Die Inflation lag im selben Zeitraum mehr als dreimal so hoch.

„Wir haben am Mietmarkt eine Zweiteilung“, sagt Makler Schick. „Auf der einen Seite haben wir Mieter im Bestand, die gut geschützt sind, auf der anderen Seite sehen sich Menschen, die nun eine Wohnung anmieten, mit steigenden Mieten konfrontiert.“

So gilt für Mieter im Bestand die Kappungsgrenze. Sie erlaubt Vermietern, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, binnen drei Jahren jedoch maximal um 20, in einigen Städten sogar nur um 15 Prozent. Bei Neuverträgen gilt zwar die Mietpreisbremse, nach der Vermieter beim Mieterwechsel maximal zehn Prozent mehr als die ortübliche Vergleichsmiete verlangen dürfen.

Doch bei Wohnungen, die ganz neu oder kernsaniert an den Markt kommen, gibt es keine Obergrenzen. „Bei Neuverträgen gab und gibt es, je nach Lage, Sprünge im Vergleich zum Vorjahr von zehn Prozent und mehr“, weiß Philipp Wass, der bei der Ratingagentur Scope Wohnungskonzerne analysiert.

Dass diese Mietsteigerungen sich kaum in der Statistik niederschlagen, liegt daran, dass sich momentan nur etwa zwei bis drei Prozent der Mieter nach einer neuen Wohnung umschauen. Marktkenner wie Schick sprechen vom „Lock-in-Effekt“.

Das bedeutet, dass viele Menschen, die allein oder zu zweit in großen Familienwohnungen leben, nicht ausziehen – auch wenn sie den Platz nicht brauchen. Denn eine neue, kleinere Wohnung würde sie mehr Miete kosten.

Die steigenden Mieten für Neubauten ergeben sich in erster Linie aus den gestiegenen Bau- und Kapitalkosten. Dass weniger gebaut wird und zugleich die Nachfrage steigt, verschärft die Situation zusätzlich. Scope-Experte Wass: „Im Vergleich zur Situation vor anderthalb Jahren ist aufgrund der gestiegenen Zinsen für zahlreiche Haushalte der Erwerb einer eigenen Immobilie unmöglich geworden, und sie bleiben Mieter.“

Die gestiegenen Energiepreise tun ihr Übriges, weiß Birger Dehne, dessen Family-Office bundesweit jährlich zwischen 2500 und 5500 Wohnungen erwirbt: „Viele Menschen sind bescheidener geworden.“ Auch Gutverdiener, die sich bislang mehr leisten konnten, fragen nun bezahlbaren Wohnraum nach.

Das hat dazu geführt, dass die Neuvertragsmieten in Dehnes Portfolio im vergangenen Jahr teilweise um 20 Prozent gestiegen sind. Leere Wohnungen habe er faktisch keine, auch nicht in Lagen, die früher weniger gefragt waren.

Ein Ausweg aus der Misere der stetig steigenden Neuvertragsmieten führt nach Ansicht von Jürgen Michael Schick nur über mehr neue Wohnungen. Aber viele Wohnbauprojekte wurden gestoppt, weil sie sich angesichts der gestiegenen Zinsen kaum mehr lohnen. „Das ist sozialer Sprengstoff für weite Teile der Gesellschaft“, sagt Reiner Braun von Empirica, einem Analysehaus für Immobilienmärkte in Deutschland.

Zwischenfazit: Die Mieten in Deutschland werden nahezu zwangsläufig weiter steigen. Dadurch steigt bei gleichen Preisen und Zinsen auch die Rendite von vermieteten Wohnimmobilien.

7. Plus 5,65 Millionen: Wachsende Bevölkerung heizt Immobilien-Nachfrage an

Der anhaltende Zuzug von Arbeitskräften aus dem Ausland und Flüchtlingen hat den Wohnungsbedarf in Deutschland noch einmal erhöht, vor allem in den Ballungsräumen. So kommt eine Studie des Pestel-Instituts zu dem Ergebnis, dass 2025 rund 700.000 Wohnungen in Deutschland fehlen werden.

„Es wäre illusorisch zu glauben, dass in ein paar Jahren erheblich weniger Menschen in Deutschland leben werden als heute“, sagt Matthias Günther, Vorstand des Pestel-Instituts. „Ich sehe weder Anzeichen für ein Abflauen der Zuwanderung noch einen Hinweis darauf, dass Menschen im großen Stil wieder aus Deutschland wegziehen.“

Auch Jochen Möbert, Immobilienexperte von Deutsche Bank Research, folgert nüchtern: „Die Flüchtlingswelle aus der Ukraine und der strukturell hohe Zuzug, der wie vor der Pandemie wieder bei über 300.000 Personen pro Jahr liegt, erhöhen die Nachfrage.“ Laut seiner Prognose wird die Einwohnerzahl in Deutschland von derzeit rund 84,3 Millionen auf fast 86 Millionen im Jahr 2030 steigen.

„Der Zuzug wird sich stark auf die Metropolen und deren Umland konzentrieren“, so Steffen Metzner, Chef des Researchs der Immobilienfirma Empira Gruppe. Für Käufer sei vor allem Berlin ein interessanter Markt, „da dort eine große Knappheit an Wohnungen besteht und die Preise noch nicht das Niveau erreicht haben, die wir aus anderen großen Städten in Europa kennen“.

Aber auch Hamburg und Köln dürften sich aus Sicht von Käufern positiv entwickeln. Keine der großen acht Städte müsse jedoch mit fallenden Preisen rechnen.

Zwischenfazit: Immer mehr Menschen strömen in die großen deutschen Metropolen. Es gibt keine Anzeichen, dass die Kaufpreise dort auf breiter Front sinken könnten.

Fazit: Jetzt Immobilien kaufen? Oder lieber noch abwarten?

Der Boom am deutschen Markt für Häuser und Wohnungen ist vorbei und kehrt so schnell nicht zurück. Die fundamentale Angebotsknappheit werde die Preise jedoch nicht ewig im Tal lassen, glaubt Jochen Möbert, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research. Langfristig hält er sogar deutlich höhere Preise für wahrscheinlich. Wenn die Zinsanstiege enden, würden „die positiven Preistreiber das Kommando übernehmen“.

Auch der neue Postbank-Wohnatlas sagt bis 2035 für die Ballungsräume inflationsbereinigt steigende Preise voraus. Vor allem im Süden und Nordwesten Deutschlands sei mit Wertzuwachs zu rechnen, ebenso in den sieben Metropolen München, Frankfurt (Main), Köln, Stuttgart, Berlin, Düsseldorf und Hamburg. In ländlichen Regionen, vor allem in Ostdeutschland, müssen Verkäufer demnach jedoch mit Wertverlusten rechnen.

„Mein Gefühl ist, dass in den deutschen Großstädten die Preiskorrektur bereits weitgehend vollzogen ist, während es in den B- und C-Städten vielleicht noch etwas dauern kann“, sagt der Frankfurter Geschäftsführer des Luxusmaklers Engel & Völkers, David Schmitt.

Wenn also die Preise zumindest in den Metropolen nicht weiter sinken, die Zinsen voraussichtlich konstant bleiben und die Mieten mit Sicherheit steigen – was spricht dann dagegen, jetzt zu kaufen?

Eigentlich nichts – sofern man auf das richtige Objekt stößt. „Ich rate Interessenten, mit offenen Augen durch die Stadt zu gehen“, empfiehlt Immobilienberater Groth. „Momentan kommen Immobilien in attraktiven Lagen auf den Markt, die für akzeptable Preise zu haben sind und früher nur unter der Hand weggegangen wären.“ Wer mit der Idee spiele, eine Immobilie zu kaufen, sollte mit dem Sondieren nicht mehr allzu lange warten, mahnt Groth. Noch seien Käufer in einer sehr guten Verhandlungsposition.“

Immobilienmarkt: Zinspause könnte wieder für steigende Immobilienpreise sorgen

Sollte hingegen die EZB Ende des Jahres eine Zinspause andeuten, würden auch die Preise wieder steigen, sagt Von-Poll-Geschäftsführer Ritter voraus. Denn dann dürften schnell wieder deutlich mehr Interessenten auf den Markt strömen als jetzt: „Die gute Verhandlungsposition wird sich dann rasch wieder in Luft auflösen.“